Как купить гараж – практические советы

Купить гараж в городе довольно трудно, а потому многие владельцы легкомысленно относятся к подписанию договоров с продавцами гаражей, не уделяя особого внимания правоустанавливающим документам. Что нужно знать при покупке гаража, какие документы обязательно должен предоставить продавец и с какими «подводными камнями» можно столкнуться – мы рассмотрим далее.

Неофициальная покупка гаража

Продажа гаража без документов для многих владельцев выгодна, потому как им не нужно тратить огромное количество времени и средств на посещение государственных учреждений и регистрацию документов.

Для покупателя данная процедура значительно опасней, ведь вся ответственность за гараж возлагается на него.

В результате приватизации он может столкнуться со следующими сложностями:

• строение будет признано непригодным к использованию;
• власти города обязуют снести гараж;
• договор «купли-продажи» будет признан недействительным, а следка фиктивной.

Что же касается положительных сторон подобной сделки, то можно выделить следующие:

1. Простота в подготовке документов и договоров (владелец и покупатель составляют и подписывают только договор).
2. Экономия времени (вся процедура состоит из подписи договора, обмена деньгами и ключами).
3. Экономия средств (ни владельцу, ни покупателю не нужно переплачивать деньги за смену собственника и изготовление новых документов).
4. Хороший гараж по низкой цене (так, как здание не имеет документации, а сделка является незарегистрированной, стоимость недвижимости будет значительно меньше).

В общем, покупка гаража без документов – это определенный риск, который может оказаться, как выгодным вложением, так и невыгодным. Чтобы уменьшить риски лучше покупать гараж без документов, расположенный на приватизированной земле.

Риски для покупателя

Покупка гаража без документов – это не единственный риск, с которым может столкнуться покупатель. Неграмотное заключение сделки также может стать причиной того, что покупатель останется и без денег, и без дома для своего авто.

Итак, что же должно насторожить при покупке:

• отсутствие документов на недвижимость и земельный участок;
• отсутствие разрешения от супруга/супруги;
• непонятные или нелогические разделы в договоре;
• несоответствие договора устной договоренности;
• увеличение или уменьшенная сумма в документе;
• привлечение третьего лица без нотариально заверенного согласия;
• отсутствие информации об истории гаража, его владельцах и совладельцах.

Последствия негативной сделки могут быть следующими:

1. Новый владелец гаража не сможет распоряжаться недвижимостью и переоформлять право собственности на других граждан (не получится составить договор дарения, обмена или наследования).
2. Перед тем, как купить гараж без определенных документов, владелец должен осознать тот факт, что в любую минуту он может потерять недвижимость и остаться без денег и гаража.
3. Нелегальная сделка может быть с легкостью оспорена в суде близкими родственниками продавца, а потому новый владелец, снова же, может остаться ни с чем.
4. Отсутствием документов часто пользуются мошенники. Они по выгодной цене продают совершенно чужой гараж, обосновывая отсутствие бумаг тем, что нет времени заниматься оформлением документации, а после, просто исчезают. Спустя некоторое время появляется настоящий владелец гаража и через суд отбирает свое имущество. В итоге, покупатель теряет и деньги, и гараж.

Если продавец торопит покупателя подписать договор, не желает подготавливать документы и готов уступить в стоимости, ради скорейшего подписания договора, то, скорее всего, он мошенник.

Официальное оформление сделки

Многих владельцев интересует только один вопрос – как продать гараж быстро.

Что же касается последующего использования недвижимости, ее официального оформления и многих других вопросов, то они не интересуют владельцев. Главное, получить деньги за товар.

Именно по этой причине ответственность за чистоту сделки ложится на покупателя. Он должен проследить, чтобы оформление сделки было официальным и прозрачным.

Сертификат на недвижимость

В 1998 году законодательными органами было принято решение об обязательной регистрации любого вида недвижимости в общей государственной базе.

Процедура происходит следующим образом:

• сотрудники госструктуры проводят детальное изучение всей документации;
• проверяют историю недвижимости;
• вносят новые данные в ЕГРП (если документы в порядке);
• выдают владельцу сертификат права собственности.

Эта государственная база была создана не только для фиксации информации о смене владельцев, но и для защиты прав покупателей. Любой гражданин может обратиться в данную службу и заказать проверку подлинности документов. Стоить эта услуга будет всего 150 рублей.

Так, как гараж – это нежилое сооружение, стоимость которого относительно небольшая, многие субъекты не желают вкладывать огромную сумму денег в нотариальное оформление договора купли-продажи и других документов. В принципе, данный вид сделки довольно простой и может обойтись без юридического сопровождения, однако рассматривать этот вариант стоит только при полном пакете документов.

Многие юристы рекомендуют сразу же после подписания договора, обращаться в регистрационную палату и переоформлять право собственности на себя. Таким образом новые владельцы смогут не только стать полноправными собственниками, но и вернуть свои деньги, в случае выявления мошенничества.

Если гараж продается по выгодной цене и его расположение удобно для покупателя, то он может подписать предварительный договор «купли-продажи» и оговорить с продавцом сроки регистрации недвижимости и оформления на нее всех необходимых документов. Только после того, как гараж будет официальной постройком можно подписать основной договор и переоформить его на себя.

Проблемы с земельным участком

Еще один подводный камень в данной правовой сфере – земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Именно этому аспекту нужно уделить особое внимание, ведь если постройку можно подремонтировать или даже переделать, то добиться приватизации земли, с несоответствующим целевым предназначением не получится.

Возможны следующие варианты:

1. Земля является собственностью владельца гаража, и он продает ее вместе с недвижимостью.

Данный случай самый выгодный, потому как незарегистрированную недвижимость значительно легче узаконить на собственной земле, чем на государственном участке. В таком случае никто не сможет претендовать на собственность нового владельца, так как право на землю будет закреплено за ним.

2. Земля была вручена владельцу в бессрочное пользование.

В данном случае владелец может воспользоваться действующей дачной амнистией и приватизировать землю и строение на ней без каких-либо затрат.

3. Собственник арендовал землю на длительный период (бесплатное пользование).

Прежде, чем покупать гараж на арендованной земле, нужно детально изучить условия данного соглашения и убедиться в том, что через определенный промежуток времени этот документ не утратит свою юридическую силу. Также нужно обратить внимания на условия оплаты аренды (как правило, в подобных документах указывается безоплатное использование на бессрочный период) и причины возможного расторжения договора.

4. Владелец является членом кооператива, и земля принадлежит объединению.

Чтобы продавать гараж, расположенный в кооперативе, нужно вначале выкупить паевую долю. Официальную регистрацию данной процедуры осуществляет нотариус кооператива. Без свидетельства о выкупе пая, продажа гаража не может быть совершена официально.

5. Гараж был построен на земельном участке, при этом владелец не имеет никакой документации на данную недвижимость.

Покупать недвижимость, расположенную на таком земельном участке, не стоит, ведь доказать потом право собственности и внести здание в Росреестр довольно трудно, а в некоторых случаях даже невозможно.

Процедура покупки гаража

Чтобы заключить удачную сделку и стать полноправным владельцем гаража, нужно придерживаться следующих этапов:

Продавец

1. Подготавливает и предоставляет покупателю все необходимые документы на гараж и землю под гаражом, а также правоустанавливающие бумаги.
2. Подготавливает и демонстрирует покупателю разрешение на продажу недвижимости от совладельца, к примеру, жены.
3. Оформляет справку об инвентаризационной цене здания (оформляется в БТИ).
4. Подписывает договор купли-продажи с покупателем.
5. Подписывает с покупателем акт приема-передачи и совершает обмен ключами и деньгами.

Покупатель

1. Обращается к сотруднику Росреестра и заказывает услугу «Проверка достоверности документов».
2. Изучает с правоустанавливающей документацией.
3. Подписывает договор купли-продажи.
4. Оформляет акт приема-передачи и совершает с продавцом обмен денег на ключи.
5. Подготавливает пакет документов и подает их в Росреестр для внесения нового владельца в общегосударственную базу.
6. Получает сертификат права собственности.

Покупка гаража в кооперативе

Покупка гаража в кооперативе возможна только в том случае, если продавец полностью оплатил все паевые взносы и оформил гараж и землю, на которой он расположен, в свою личную собственность. При других обстоятельствах право на недвижимость будет закреплено за ГСК.

Документы

Чтобы заключить сделку понадобятся следующие документы для продажи гаража в ГСК:

• документы, удостоверяющие личность;
• правоустанавливающие документы, в том числе и свидетельство о праве собственности из Росреестра;
• заявление председателю кооператива (если паевые доли не выплачены);
• акт «приема-передачи» недвижимости;
• заявление в ФУГРЦ;
• договор «купли-продажи»;
• кадастровые выписки из БТИ и земельного комитета;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Процесс покупки гаража

Прежде, чем подписать договор и передать деньги продавцу, нужно проверить документы владельца. Важно убедиться в том, что он действительно имеет право продавать гараж и земля под недвижимостью также принадлежит ему.

Государственное учреждение, которое отвечает за регистрацию прав на недвижимость в кооперативе – ФУГРЦ. Владелец вначале оформляет необходимые справки и паспорта в БТИ и кадастровой палате, а после, предоставляет весь пакет документов в ФУГРЦ, чтобы зарегистрировать собственность.

Итак, результат покупки гаража может быть следующим:

1. После подписания договора «купли-продажи» покупатель подает документы в ФУГРЦ и становится полноправным собственником гаража.
2. В результате подписания договора, покупателю выдается членская книжка гаражного кооператива и новый владелец обязуется выплачивать все необходимые взносы кооперативу. Этот вид сделки правильнее назвать переоформлением членской книжки, чем покупкой гаража, ведь покупатель просто компенсирует уже выплаченные взносы и переоформляет членство на себя.

Как оформить договор?

Договор купли-продажи гаража в ГСК или частном владении должен быть заполнен грамотно.

Чтобы документ имел юридическую силу и в последующем мог фигурировать, как правоустанавливающий, важно указать следующие данные:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• детальное описание предмета договора (информация их технического паспорта документа);
• права и обязанности сторон (важно указать в каком порядке происходит расчет и передача ключей, какие последствия ожидают нарушителей соглашения, кто оплачивает государственную пошлину и налог и т.д.);
• информация о предварительной денежной оплате (задаток, аванс);
• стоимость гаража и сроки проведения сделки (согласно законодательным положениям, максимальный срок проведения сделки может составить 6 месяцев).

Договор может быть, как напечатан, так и написан от руки. При этом заверять документ нотариально не нужно. Главное, после покупки, вместе со всеми документами на недвижимость обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности.

Документы для сдачи договора на госрегистрацию

Заключительный этап покупки гаража – подача документов в Росреестр для получения сертификата, подтверждающего право собственности.

Этот этап поможет не только закрепить за собой право на недвижимость, но и проверить чистоту сделки и достоверность всех бумаг.

Регистрация происходит следующим образом. Владелец и покупатель вместе посещают регистрационную палату, заполняют заявления на покупку и продажу недвижимости и передают их с подготовленным пакетом документов сотруднику Росреестра.

Для смены собственника понадобятся следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
• договор купли-продажи (3 экземпляра);
• квитанция об оплате госпошлины (размер взыскания составит не больше 1 000 рублей);
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• свидетельство из Росреестра;
• акт приема-передачи.

Также не стоит забывать о разрешении от супруги/супруга (если продавец состоит в браке) или документе, который подтвердит отсутствие жены/мужа.

При передаче документов, сотрудник должен подготовить расписку с точным перечнем полученных документов и отдать этот документ покупателю и продавцу. Сертификат с новым владельцем будет готов примерно через месяц. Связанно это с тем, что работник проверяет каждый документ и только потом вносит нового владельца в общую базу.