Как выселить квартирантов, которые не платят?

Любой собственник, который передает свою квартиру во временное пользование арендаторам, рискует стать жертвой нерадивых квартирантов, не выполняющих условия подписанного в двустороннем порядке договора. В этой статье пойдет речь о том, как выселить квартирантов, которые не платят и не хотят съезжать самовольно. Рассмотрим все нюансы проведения этой процедуры.

Перечень законов, защищающих собственника жилья

По закону оформление и подписание договора аренды квартиры может производиться собственником или уполномоченным представителем, который имеет нотариально заверенное разрешение (доверенность). Регулируют эти правовые отношения Гражданский Кодекс и частично Жилищный Кодекс РФ.

По договору аренды или имущественного найма арендатор обязуется внести плату за временное использование квартиры арендодателя. Если такие условия не выполняются или выполняются не в полной мере, то наймодатель может расторгнуть договор досрочно. Инициатором прекращения договорных отношений также может выступить наниматель или государственные органы на основании полученных заявлений.

Если арендатор задумался над вопросом о том, как выселить квартирантов из своей квартиры, то он должен знать, что для этого потребуются веские причины, являющиеся основанием для расторжения договора аренды:

• эксплуатация жилплощади для предпринимательских целей;
• сдача квартиры в субаренду третьим лицам;
• осуществление действий разрушительного характера по отношению к собственности арендодателя;
• нарушение общественного порядка;
• невыплата арендной платы;
• игнорирование или недолжное исполнение предписанных договором обязательств.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения соглашения по требованию наймодателя в соответствие с п.2 ст.450 ГК РФ.

Порядок действий

Как раньше срока истечения договора выселить жильцов из сдаваемой квартиры и какие манипуляции для этого потребуется произвести, зависит от того, на каких основаниях посторонние люди проживают там:

• на основании устного соглашения;
• на основании письменного соглашения (договора найма).

Независимо от вида найма, собственник при желании выселить квартирантов из собственного жилья, должен уведомить их заблаговременно о своем желании в разумный срок (согласно ст.687 ГК РФ этот срок составляет 90 дней).

Предупреждение можно огласить:

• в письменной форме;
• в присутствии двух свидетелей.

В случае, если арендатор проигнорировал предупреждение арендодателя, то собственник может обратиться в суд с иском для получения оснований принудительного выселения судебным приставом.

Как происходит выселение при найме без договора?

Аренда квартиры без письменного соглашения на практике, как правило, применяется по отношению к друзьям, знакомым и родственникам. Однако и среди них могут попасться такие, которые будут нарушать устные соглашения или нарушать общественный порядок, так как выселить квартирантов без договора?

Закон находится на стороне собственника, и наниматель должен покинуть жилье по первому требованию арендодателя, но не всегда жильцы желают следовать таким требованиям и начинают угрожать обращением в налоговую службу. Незаконная сдача квартиры в аренду строго карается законом.

В связи с этим возможны три варианта развития событий:

1. Договориться мирным путем.
2. Воспользоваться помощью юриста.
3. Спровоцировать вид незаконного квартирования в жилье собственника путем вызова по адресу квартиры наряда полиции и предъявления документов о праве собственности на жилье. Если в квартиру попасть невозможно из-за смены замков – вызвать МЧС для организации вскрытия замков.

Стоит знать, что при устном соглашении, арендодатель может выселить жильцов в любую пору года с детьми и без них.

Как происходит выселение при найме по договору?

При наличии активного договора аренды квартиры выселить жильцов досрочно можно обратившись с иском в суд, если арендаторы не желают выезжать по просьбе.

Преимуществом судебного разбирательства является то, что в большинстве случаев закон стоит на стороне собственника, а недостатком – длительность процесса.

Без суда выселить нерадивых жильцов можно только по истечению срока договора найма, однако если постояльцы не желают самовольно съезжать из арендуемой квартиры, то можно обратиться в полицию, наряд которой поможет в принудительном порядке выдворить их.

Временные рамки

Арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до истечения срока действия договора о своих желаниях не продолжать сотрудничества в письменном виде или в присутствии двух свидетелей, которые поставят подпись на предупредительной бумаге, если жильцы не захотят сделать этого.

Если в договоре присутствовал пункт, в котором указывались предупредительные сроки, то стоит действовать согласно документу, однако если такие нюансы не обсуждались, то законом прописан срок в 90 дней до даты истечения действия сделки.

Основаниями для преждевременного расторжения договора может стать следующие действия со стороны нанимателя:

1. Непогашение арендной платы.
2. Игнорирование оплаты коммунальных услуг.
3. Несоблюдение прав и интересов соседей.
4. Повреждение или разрушение имущества.

При личном обращении в суд потребуется веские письменные доказательства совершения жильцами вышеуказанных действий.

Доказательством может стать:

• выписка из ЖКХ о задолженностях по бытовому обслуживанию;
• платежная ведомость;
• свидетельствование соседей, их заявления в милицию за нарушение порядка;
• договор аренды с актом приема жилья;
• датированные фото в момент передачи недвижимости и спустя время, после проживания нанимателей.

Препятствия и способы их преодоления

Существуют некоторые обстоятельства, при которых принудительное выселение нерадивых жильцов, игнорирующих условия договора, невозможно.

К таким обстоятельствам можно отнести:

• выселение жильцов с детьми;
• выселение в зимний период;
• выселение при наличии временной регистрации.

Разберемся с ними детальней.

Семьи с детьми

Собственники неохотно берут квартирантов с детьми и причиной тому не только риск повреждения или порчи имущества. Семьи с детьми при выселении имеют право на отсрочку в переезде, если это не прописано условиями договора, а при отсутствии документально подтвержденной сделки, проблем с выселением таких семей не будет.

Рекомендуется заранее подготовиться и побеспокоиться о возможности досрочного выезда жильцов еще при составлении договора аренды, где прописать условия и сроки, по которым квартиранты обязуются покинуть помещение при несоблюдении предписанных условий.

Выселение в зимний период

Является ли отопительный сезон веским обстоятельством для продления сроков выселения жильцов? Нет. Если в договоре имеется пункт с указанием сроков заблаговременного предупреждения в выселении квартирантов и этот срок попадает на зимний период, то законом не возбраняется производить выдворение жильцов даже зимой.

Если такой пункт отсутствует – выселение в зимний период возможно на тех же основаниях, что и любое другое время года

Наличие временной регистрации

Если наймодатель предоставляет свое жилье на правах аренды с возможностью оформить временную регистрацию для нанимателя по адресу квартиры, то он не сможет выгнать жильца из своей собственности до истечения срока аренды. Это правило распространяется даже на тех квартирантов, которые не выполняют условий соглашения.

Выселить таких жильцов можно только через суд, имея веские доказательства нарушений.

Действуем через суд

Если договориться с арендаторами о добровольном выезде невозможно, то потребуется подать исковое заявление в судебные органы.

Алгоритм действий не зависит от причин подачи иска и состоит из выполнения ряда следующих действий:

1. Обращение в суд с предъявлением следующих документов:

• договор аренды;
• информация о квартирантах.

2. Написание искового заявления, в котором обязательно указать:

• основания досрочного прерывания договора;
• требования о досрочном прерывании договора аренды.

3. Оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
4. Ожидать вызова в суд.

Расторжение по инициативе нанимателя

Наниматель имеет право расторгнуть договор без указания причин, предупредив о своем решении в указанные в договоре сроки.

Однако существуют такие случаи, что жильцы не уведомляют о выезде и не оплачивают коммунальные платежи (деньги за аренду, как правило, платятся наперед). Рассмотрим такие случаи.

Выезд без оплаты

Согласно Гражданскому Кодексу РФ наниматель обязан погашать арендную плату своевременно, внося записи о передачи денежных средств в ведомость или храня чеки. Если жильцы выехали из квартиры, не оплатив счета по бытовому обслуживанию, рекомендуется подать заявление в суд по предыдущему месту проживания нанимателей.

В иск стоит внести и сумму ущерба (при наличии такового), которые нанесли бывшие квартиранты.

Выезд раньше срока

Арендатор имеет право выехать из квартиры до окончания сроков, прописанных договором аренды, однако потребуется письменное уведомление не позднее, чем за 90 дней до предполагаемого выезда (если в договоре прописаны иные сроки предупреждения, то по закону они не существеннее регламентированных ГК РФ порядков).

Если уведомления не поступало, а квартиранты съехали, то можно через суд потребовать возмещения арендной платы за 3 месяца.

Как потребовать долг?

Взыскать долг через суд можно, подав заявление в суд, которое должно иметь информацию о квартирантах, копию договора аренды, с внесенными в него обязательными пунктами (сроками и условиями совершения арендной платы, сроками заключения сделки, акта передачи недвижимости и дополнительными условиями).

Ссылки на законодательные акты, регулирующие правовые отношения между арендодателем и арендатором (статьи ЖК и ГК РФ) позволят ускорить процесс.

Выселить квартирантов из собственной недвижимости – дело, требующее затрат времени и сил. Наличие или отсутствие  договора аренды может сыграть как в пользу, так и во вред, поэтому стоит тщательно продумать все варианты развития событий при заключении сделки.