Кадастровая стоимость квартиры

Нововведения в законодательстве, регулирующем сделки с недвижимостью, установили кадастровою стоимость жилища наиболее важным нормативом. Ссылаясь на нее, производится подсчет государственной пошлины и налоговых вычетов. Этот показатель является первостепенным при установлении стоимости квартиры в процессе осуществления продажи недвижимости. Наша статья поможет раскрыть тему о кадастровой стоимости квартиры, а также узнать место и обстоятельства получения информации по этому вопросу.

Обозначение и сущность термина

Под кадастровой стоимостью квартиры подразумевается представляющаяся истинной конкурентоспособная цена, по которой недвижимая собственность может быть продана на свободном рынке.

Этот параметр определяется путем проведения независимой экспертизы на конкретный оценочный объект.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» регламентирует порядок и методы осуществления оценки стоимости квартиры, согласно которому процедуру можно производить раз в три года с наибольшим интервалом в пять лет, однако в некоторых регионах страны эти временные промежутки могут быть изменены.

Заключение о совершении государственной кадастровой оценки утверждается региональными уполномоченными отделами или органами местного самоуправления (Федеральная служба кадастра и Кадастровая палата) на основании решения автоматизированной службы.

Размер такого гласного показателя стоимости квартиры зависит от следующих факторов:

• особенности территориального размещения на уровне региона, города, района;
• уровень цен на недвижимость в целом;
• наличие транспортной развязки, социально значимых учреждений и объектов исторического или туристического значения и прочих окрестных характеристик;
• технические параметры квартиры (этаж, тип, квадратура, состояние ремонта, присутствие удобств и систем коммуникации и прочее).

Зачем нужна кадастровая стоимость квартиры?

Для чего нужна информация о кадастровой стоимости недвижимости, и где она может пригодиться? Кадастровая стоимость квартиры является основополагающим параметром при осуществлении подсчета налогов и госпошлин, на нее ориентируются при установлении цены на жилплощадь при осуществлении сделки купли-продажи.

Кадастровая стоимость необходима:

• при вступлении в права наследства квартиры;
• при утверждении ипотеки в банке;
• при получении пособий или субсидий;
• при оценке услуг нотариуса, привлеченного для регистрации сделок отчуждения квартиры;
• при определении суммы госпошлин для осуществления соглашения дарения, обмена или продажи квартиры.

Показатели гласного размера стоимости квартиры являются непостоянными, и зачастую изменяются в сторону повышения с каждым временным интервалом систематического проведения оценочных процедур.

Как вычисляется кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость калькулируется в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.

При этом учитываются следующие параметры:

• экономическая ситуация в стране, регионе, населенном пункте;
• расположение объекта, давность его возведения;
• средняя заработная плата жителей населенного пункта;
• усредненные показатели цены на недвижимость за квадратный метр.

Кадастровая оценка квартиры хоть и похожа на привычную рыночную цену, но для ее подсчета используются методы массовой оценки, что не всегда соответствует действительному показателю реальной ценности жилища. В среднем их показатели отличаются на 20-25 %.

В государственных масштабах просто технически невозможно определить стоимостное выражение каждого объекта недвижимости, поэтому дается оценка, исходя из территориального расположения, наличия коммуникационных структур, возраста постройки и надежности конструкции, а благоустройство квартиры в эти параметры не входят.  Учитывая этот факт, законодательством предусмотрен регламентированный порядок оспаривания значения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Существуют три метода, с помощью которых можно узнать необходимые данные:

1. На интернет странице виртуального представительства Росреестра.
2. Заглянув в кадастровый паспорт.
3. В Федеральной службе Кадастра и Картографии.

Каждый из вариантов имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их детально.

Первый метод – сайт Росреестра

Имея возможность выхода в сеть интернет, кадастровую стоимость квартиры можно узнать в любое удобное время суток, не выходя из дома.

Для этого потребуется совершить ряд действий:

1. Перейти по ссылке веб-сервиса Росресстра.
2.  В графе «Электронные услуги и сервисы» найти пункт «Справочная информация по объектам недвижимости».
3.  Сформировать запрос, заполнив форму, где указывается:

• кадастровый, условный или ранее присвоенный номер (можно выбрать один из них);
• адрес квартиры;
• права и ограничения.

4. Кликнуть на «Сформировать запрос».

Поисковая система в онлайн-режиме сама найдет всю информацию о квартире, в том числе ее кадастровую стоимость.

Этот способ удобен и доступен, но если требуется официальное письменное подтверждение стоимостной величины, то лучше воспользоваться следующим методом.

Второй метод – Кадастровая палата

Для получения документального подтверждения кадастровой стоимости нужно обратиться в федеральную службу кадастра и картографии по месту нахождения жилплощади с заявлением.

Предварительно нужно собрать такие документы:

• удостоверение личности, если обращается собственник квартиры;
• удостоверение личности и доверенность, если обращается уполномоченный представитель собственника квартиры;
• документы на квартиру – свидетельство права собственности, техпаспорт, пояснения к архитектурному проекту (экспликация), поэтажная схема дома – последние два документа можно получить в БТИ.

Заявление передается регистратору, который должен выдать расписку, на основании которой через 7 дней можно получить документ с печатью. Процедура осуществляется бесплатно.

Третий метод – кадастровый паспорт

Этот способ подойдет для тех, кто имеет на руках кадастровый паспорт квартиры, выданный не ранее 2012 года (информация в паспорте, полученном ранее уже недействительна).

Документ, в котором прописаны сведения о квартире с ГКН, можно заказать в одном из государственных учреждений:

• Кадастровая палата;
• Многофункциональный центр;
• Росреестр.

Услуга получения или обновления паспорта на недвижимость платна.

Если с 2012 года производились какие-либо манипуляции с квартирой (в том числе и отчуждение), то документ должен находиться у собственника недвижимости. Информация о стоимости квартиры находится в восьмом пункте раздела «Описание объекта недвижимого имущества»

Как и когда изменяется кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость – величина не статичная и может изменяться в зависимости от перемены характеристик недвижимого имущества. Инициатором изменения может стать как собственник, так и местные власти.

Процедуру можно производить не чаще раза в три года (в некоторых регионах, например, в Санкт-Петербурге, Москве и Севастополе раз в два года). Каждые 5 лет информация обновляется.

Поводом для изменения кадастровой стоимости может стать:

• рыночный норматив;
• улучшение инфраструктуры;
• качественные характеристики объекта;
• изменение вида разрешенного использования;
• площадь недвижимости.

Собственник в свою очередь может потребовать изменения кадастровой стоимости квартиры при выявлении заниженных показателей, не соответствующих реальной ценности, или при подготовке сделки по отчуждению имущества. По истечении срока в 5 лет происходит автоматическая переоценка недвижимой собственности.

Сумма расходов, связанных с погашением налогов на квартиру, прямопропорциональна кадастровой стоимости на недвижимость. Если собственник не согласен с установленными государством показателями, то их можно оспорить в судебном порядке.