Переуступка квартиры в новостройке: плюсы и минусы

За счет того, что строительство новых домов в последние годы значительно увеличилось, многие граждане вкладывают средства в еще неоконченную недвижимость. Таким образом они не только получают новое жилье, но и экономят деньги. Продажа данного вида недвижимости производится по специальному договору. Итак, давайте более детально рассмотрим, что такое переуступка квартиры в новостройке, как она производится и какие трудности возможны при заключении подобной сделки.

Переуступка – что это?

Прежде, чем принимать решение покупать квартиру в только строящемся доме, нужно детально разобрать, что такое уступка права квартиры.

Многие компании привлекают к строительству инвесторов среди которых не только юридические лица, но и простые граждане. Они подписывают с субъектом договор, в котором оговаривают права и обязанности сторон, сроки выполнения работ и порядок совершения условий сделки.

Итак, давайте рассмотрим базовые понятия этой сделки:

По факту, договор переуступки предполагает передачу прав на недвижимость, которая еще в процессе строительства. В последующем, покупатель будет требовать выполнения своих обязанностей от строительной фирмы и все конфликтные ситуации будут решаться между этими двумя субъектами.

Виды переуступки недвижимости

Существует два способа оформления переуступки на объект недвижимости:

1. Договор о финансовом участии в строительстве жилого здания.

Данный договор составляется субъектом, который уже совершил определенное вложение в недвижимость, однако по определенным причинам передумал продолжать сотрудничество со строительной фирмой и желает передать свои права и обязанности другому гражданину.

Пример: Сидоров А. Н. подписал со строительной компанией договор о долевом участии в строительстве квартиры. Он на протяжении нескольких месяцев выплачивал определенную сумму, оговоренную в договоре, а после, принял решение совершить переуступку. Он подписал договор о переуступке с Петровым В. Н., который компенсировал ему вложенные средства. В последующем все обязанности по выплате средств на строительство, право на недвижимость и многие другие права и обязанности уже будут возлагаться на Петрова В. Н.

2. Предварительный договор купли-продажи.

В данном случае переуступка квартиры происходит уже после того, как действующий владелец погасит всю необходимую сумму за счет средств покупателя. В договоре продавец обязуется внести долю за недвижимость, а после передать право на жилье покупателю. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить необходимую долю за квартиру, а после вступить в право на нее. Если по каким-то причинам сделка не состоится, то владелец договора со строительной компанией обязан вернуть деньги.

Многие строительные фирмы не поддерживают подобные сделки, потому как для них это совершенно не выгодно.

В частности, они отказываются от подписания договоров из-за:

• последующей продажи жилья инвесторами по значительно меньшей стоимости;
• долгой бумажной волокиты, задерживающей инвестиции и строительство;
• частых перепродаж квартир и постоянной смены участников.

Как бы сильно строительная фирма не сопротивлялась подобным сделкам, запретить переуступку недвижимости она не имеет право.

Разница между переуступкой и стандартной продажей

Договор переуступки имеет ряд отличий от обычной продажи недвижимости. Основное отличие – это предмет договора.

Так, как в результате подписания договора переуступки новый владелец получает лишь права на будущую недвижимость, вначале лучше убедится в законности сделки, проверить строительную фирму и ее репутацию на рынке, убедиться, что вложенные деньги будут оправданы.

Процесс оформления

Если покупатель согласен с этим видом сделки и уверен в том, что строительная компания имеет хорошую репутацию на рынке и окончит строительство согласно оговоренным срокам, тогда можно смело переходить к процессу оформления.

Давайте более детально рассмотрим, как оформляется переуступка прав на квартиру.

В основном, большая часть нагрузки ложится на владельца договора о долевом участии.

Перед совершением переуступки, он должен:

• сообщить о своем решении руководству строительной фирмы;
• оформить соглашение застройщика (данная услуга во многих компаниях стоит довольно дорого);
• оформить справку, подтверждающую отсутствие задолженности;
• сделать запрос на выписку из ЕГРП;
• получить согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
• сделать запрос в банк на подтверждение отсутствия долгов.

Что касается покупателя, то ему нужно:

• получить согласие супруги/супруга на покупку квартиры по переуступке;
• совершить оформление переуступки прав на квартиру (подписать договор).

Подписание договора можно осуществить:

• в строительной компании;
• юридической фирме;
• нотариальной конторе.

После, документ нужно зарегистрировать в государственном учреждении. Производит эту процедуру МФЦ и Росреестр. Как при подписании, так и при регистрации обязательно должны присутствовать все участники сделки. Перед регистрацией продавцу необходимо будет оплатить госпошлину и уже в течение 10 дней он сможет получить зарегистрированный договор.

Участники сделки

Покупка недвижимости по переуступке – это простая процедура, однако есть некоторые особенности заключения подобной сделки, незнание которых может привести к негативным последствиям.

1. Если обычная продажа квартиры производится с участием только покупателя и продавца, то подписание переуступки предполагает привлечение трех сторон: покупателя, продавца и строительный фирмы.

2. Строительная компания имеет право отказать в продаже недвижимости до полного окончания строительства или потребовать огромные проценты за проведение сделки. Данная сфера не регламентируется законодательством, а потому оспорить назначенный процент фактически невозможно.
3. Еще один важные аспект, которому нужно уделить внимание – это наличие обременения. Недвижимость, которая находится под обременением, не может быть продана.

Каждый из пунктов довольно простой, однако он может повлиять на проведение сделки и даже стать основанием для признания договора недействительным.

Риски

Опасно ли покупать квартиру по переуступке? – нет, однако небольшие риски все же есть.

Чтобы исключить опасность, нужно придерживаться следующих правил:

1. В договоре необходимо зафиксировать полную стоимость недвижимости. В первую очередь это поможет в случае конфликта вернуть вложенные деньги обратно. Также без внесения стоимости, договор может быть признан недействительным.
2. Прежде, чем покупать квартиру, нужно проверить ее историю. Многие мошенники совершают продажу одной и той же недвижимости несколько раз, а потому этот этап является довольно важным.
3. Регистрация договора не является обязательным этапом, однако она послужит гарантией того, что сделка будет действительной.
4. Оплату за квартиру нужно совершать уже после получения документов на руки.

Главное правило подписания договора – участие государственных органов.

В большинстве случаев продажа квартиры по переуступке осуществляется после того, как владелец выясняет, что компания застройщик недобросовестная и строительство может быть неоконченным. Если покупатель не выяснит этот вопрос до подписания договора, то в будущем вернуть вложенные деньги он не сможет даже через суд.

Налогообложение

Договор переуступки квартиры и сама процедура оформления недвижимости сопровождается следующими расходами:

• госпошлина на недвижимость;
• 13% — подоходный налог на продаваемый объект.

Налог на доход взымается с полученной разницы в результате продажи квартиры. К примеру, если владелец купил квартиру за 3 000 000 рублей, а продал за 3 500 000, то ему необходимо оплатить налог только с 500 000 рублей. Расчет совершается следующим образом 500 000*13% = 65 000 рублей.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры по переуступке прав имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести:

• возможность сэкономить на покупке жилья (в начале строительства квартира будет дешевле на 5-20%);

Минусов в подобной сделке значительно больше:

• продажа квартиры по переуступке может обойтись владельцу немаленькой суммой от застройщика, который должен дать свое согласие;
• в случае расторжения договора о долевом участии владелец недвижимости может быть привлечен к административной ответственности и заплатить огромное количество штрафов;
• любые операции с продажей по переуступке будут сопровождаться огромным количеством документации;
• чтобы подписать договор по переуступке, нужно получить платные справки от застройщика и банка (если квартира оформлена по ипотеке);

Подобный вид сделок предполагает определенные затраты, как во времени, так и в финансах. Если покупатель решит сэкономить средства на проверке легальности сделки и не поговорит с руководством компании, не изучит историю застройщика, то он может просто потерять свои деньги. Вложенные в строительство деньги будут просто заморожены.

Чтобы достигнуть успеха в покупке квартиры, лучше обратиться за помощью к специализированному юристу, который детально изучит всю представленную документацию, узнает историю дома и проверит чистоту сделки.