КвартираНедвижимость

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Продажа коммунального имущества – это трудоемкий и долгий процесс, реализация которого включает в себя определение статуса недвижимости, подготовку документов и поиск покупателя. Как продать комнату в коммунальной квартире, что для этого необходимо подготовить и с какими «подводными камнями» можно встретиться на каждом этапе продажи жилья – мы рассмотрим далее.

Закон о коммунальном жилье

продажа комнаты в коммунальной квартиреТак, как комната в коммунальной квартире является долевой собственностью, совладельцы недвижимости имеют преимущественное право на покупку долевого жилья.

Владелец комнаты обязан вначале предложить выкупить свою собственность соседям и только после, он имеет законное право искать постороннего покупателя.

Важно отметить, что в действующем законодательстве, как такового понятия «коммунальная квартира» не существует. Данный термин встречается только в некоторых региональных постановлениях.

Внимание! Отказ должен быть зафиксирован документально и утвержден нотариусом. Без этого документа совершать продажу комната в коммуналке не стоит.

В юридических кругах понятие «коммунальная квартира» применяется к недвижимости, состоящей из нескольких комнат, которые являются собственностью отдельных семей. Кухня ванная и другие общие помещения, как правило, находятся в долевой собственности или используются на основании договора соц. найма.

Во время продажи недвижимости комната будет фигурировать, как часть квартиры, право которой закреплено за субъектом/субъектами. Порядок подписания договора, подготовка документов и многие другие этапы продажи будут регулироваться статьей 250 ГК РФ, в которой детально описывается порядок передачи права на долевую собственность.

Преимущественное право покупки

Продажа комнаты в квартире имеет некоторые отличительные особенности, связанные с поиском покупателей. Если при продаже квартиры или дома владелец имеет право самостоятельно решать кому и в каком порядке будет передано право на недвижимость, то в данном случае он обязан предложить выкупить свою комнату соседям и только потом, искать покупателей и предлагать жилье другим.

Результат письменного оповещения соседям может быть следующим:

  1. Один из соседей выявит желание приобрести комнату и далее процедура купли-продажи осуществляется стандартным образом.
  2. Все совладельцы дадут письменный отказ и комната будет продана третьему лицу. Совместно с договором купли-продажи в Росреестр должны быть переданы отказы соседей по коммунальной квартире, заверенные нотариусом.
  3. Оповещение о продаже комнаты будет проигнорировано. В таком случае, уже через 30 дней после предоставления письменного извещения, владелец комнаты имеет право продать ее третьему лицу.
Важно! Если информация о намерении продать комнату была передана соседям в устной форме, и никто не изъявил желания покупать комнату, то отказ нужно попросить предоставить в письменной форме. Если же соседи отказываются писать отказ, тогда необходимо отправить оповещение о продаже заказным письмом или проинформировать о планах через нотариуса.

Можно ли обойти преимущественное право?

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире не распространяется на передачу права на жилье посредством составления договора дарения и завещания.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Договор купли-продажи гаража: виды и порядок подписания

Если владелец желает продать комнату третьему лицу и при этом не хочет предлагать ее своим соседям он может:

  1. Передать часть недвижимости договором дарения, а после продать оставшуюся недвижимость по преимущественному праву.
  2. Передать право собственности договором дарения, а после получить деньги уже на основании письменного или устного согласия.

Конечно же второй вариант значительно легче, однако он более рискованный. Если совладельцам коммунального жилья удастся доказать продажу квартиры через договор дарения, то сделка может быть признана недействительной. В первую очередь это является риском для покупателя. Он фактически не будет иметь никаких доказательств совершения покупки, а потому и вернуть деньги не сможет.

Первый вариант потребует больше времени и усилий, однако оспорить подобную сделку в судебном порядке соседи не смогут.

Документы

продажа комнаты в коммунальной квартиреЛюбой вид сделки должен сопровождаться определенным пакетом документов, подтверждающих законность и чистоту сделки.

Документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

  • справка о прописанных/выписанных гражданах;
  • уведомление соседям о продаже комнаты (обязательно нужно указать в содержании техническую информацию об объекте и его стоимость);
  • договор купли-продажи;
  • выписка из БТИ;
  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт;
  • разрешение от супруга/супруги;
  • разрешение от ООП (если есть дети младше 18 лет).

Пакет документов может быть дополнен, в зависимости от того, каким образом будет совершена продажа. Возможно также понадобится предварительный договор купли-продажи или дарственная.

Этапы продажи

Первое, что нужно сделать перед тем, как начать подготавливать недвижимость к продаже – убедиться в том, что квартира приватизирована и право собственности на нее зафиксировано в Росреестре.

Внимание! Продать комнату, полученную по договору социального найма невозможно, а потому вначале владельцу необходимо будет приватизировать социальное жилье и только после, продавать его.

Если собственник не желает тратить время на приватизацию, он имеет законное право совершить обмен, однако для этого ему нужно будет обращаться в муниципалитет с просьбой одобрить обмен и составлять специальный договор.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия?

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире состоит из следующих этапов:

  1. Составление оповещения о продаже комнаты (рекомендовано привлечь к этому процессу нотариуса).
  2. Отправка заказным письмом подготовленного документа соседям по коммунальной квартире.
  3. Составление отказов и утверждение их у нотариуса.
  4. Подготовка пакета документов, указанного выше (по необходимости совершается выписка всех проживающих, получение одобрения у ООП, написание и утверждение у нотариуса согласия супруги и т.д.).
  5. Поиск покупателя.
  6. Подписание предварительного договора купли-продажи.
  7. Подготовка сделки, подписание основного договора.
  8. Регистрация документов в Росреестре, передача права собственности (обязательно составляется акт приема-передачи недвижимости) и денег (сопровождается распиской о получении оплаты за комнату).

Конечно же, указанная здесь схема является стандартной и может быть изменена, в зависимости от особенностей ситуации.

С какими трудностями можно столкнуться?

продажа комнаты в коммунальной квартиреПродажа комнаты в коммуналке может сопровождаться рядом неудобств и трудностей, которые могут повлиять на процесс продажи жилья.

В частности, дискомфорт может быть вызван следующими особенностями продажи коммунального жилья:

  1. Если некоторые комнаты квартиры используются на основании договора социального найма. Продавец обязан оповестить о своем намерении муниципальную службу дома и только после получения отказа от данной государственной структуры совершать продажу недвижимости.
  2. Если один из владельцев является несовершеннолетним, то отказ должны подписать его родители или опекуны. Также обязательно этот отказ должен быть утвержден Органами опеки и попечительства.
  3. Владелец в возрасте 14 – 18 лет вправе самостоятельно принимать решение, подписывать отказ или нет. Его законные опекуны/родители обязаны также подтвердить подписью решение своего чада. Если между ребенком и его родителями возникнет конфликт, получение отказа может занять много времени.
  4. Некоторые совладельцы могут проживать по другому адресу и даже в другом регионе, а потому на получение от них отказа потребуется значительно больше времени и усилий.
  5. Довольно часто совладельцы с целью понижения стоимости комнаты отказываются принимать письмо с извещением, тем самым, не давая владельцу коммунальной комнаты продать жилье.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Приватизация квартиры через МФЦ

Каждый из конфликтов можно решить через суд, однако в некоторых случаях можно обойтись и помощью нотариуса.

Решение конфликтных ситуаций

Во время подготовки необходимой документации и получения всех сопутствующих справок владелец может столкнуться с некоторыми трудностями. В большинстве случаев загвоздка возникает при получении отказа от совладельцев.

Итак, давайте рассмотрим самые частые трудности и способы их решения:

  1. Соседи игнорируют оповещение.

Нужно отправить его заказным письмом. Если соседи откажутся получать письмо, оно будет возращено отправителю и на нем будет поставлена печать, подтверждающая отказ. Это может быть законным основанием для продажи квартиры. Соседи уже не смогут оспорить договор купли-продажи.

  1. Неизвестно место проживания совладельца.

Комната в коммунальной квартире может быть сдана арендаторам, а фактический собственник проживать по совершенно другому адресу. В таком случае нужно постараться узнать его нынешнее место жительства, чтобы отправить ему письмо или подать заявление в суд с прошением признать субъекта отсутствующим без информации о нынешнем месте пребывания.

Суд выдаст подтверждение этого только в том случае, если заявитель сможет подтвердить отсутствие информации о субъекте на протяжении 1 года. Доказательством этого могут послужить показания проживающего человека, родственников, соседей и т.д.

  1. Действующий владелец умер, а наследник не вступает в свои права.

В данном случае необходимо обратиться в суд с прошением признать недвижимость выморочным имуществом, которое необходимо перевести в собственность муниципалитета. После одобрения этого иска судом, продавцу нужно будет получить отказ уже от муниципальной службы.

При проведении стандартной процедуры купли-продажи будет достаточно привлечения к сделке нотариуса, который зарегистрирует все необходимые документы. Что же касается конфликтных ситуаций, то лучше, чтобы каждый из этапов сопровождался специализированным юристом.

бесплатно
Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 703-52-31
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 309-26-53
Для всех городов России: +7 (800) 333-45-16 доб. 252
Задать вопрос в онлайн режиме

Метки

Статьи по теме

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *