Кадастровая стоимость квартиры: что это, кто считает, чем отличается от рыночной и как её узнать в 2023 году

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной.

Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно.

Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина.

Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Особенности рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

• купля-продажа;
• передача под залог;
• обмен;
• дарение;
• оформление жилищного кредита;
• наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Вы знаете, что справедливой цены нет. Есть рынок. Рыночная стоимость — это цена, о которой договорились продавец и покупатель.

Кадастровая стоимость определяется государством по результатам оценки. Это не значит, что кадастровая стоимость справедливая, а рыночная нет.

Представьте, вы хотите купить квартиру в Москве. Цена изначально была 20 000 000 р., но вы умеете вести переговоры, а продавцу срочно нужны деньги наличкой, поэтому он уступает квартиру за 14 000 000 р. При этом кадастровая стоимость квартиры может быть 15 000 000 р.

Рыночная оценка

На рынке недвижимости чаще всего граждан интересует рыночная стоимость жилья или другого строения, которые они планируют купить или продать. Это понятие сводится к наиболее вероятной цене, по которой можно реализовать объект в конкурентных условиях.

Продавец и покупатель обязательно должны равноправно иметь все сведения об объекте договора. Каждый из них действует в собственных интересах.

Рыночная стоимость будет зависеть от следующих факторов:

• площади помещения без учета кладовой, лоджии или балкона;
• планировки;
• ремонта;
• состояния инженерно-технических систем (вентиляции, водоснабжения и пр.);
• расположения района и его инфраструктуры;
• наличия мебели.

При подсчете рыночной стоимости не учитываются налоги и прочие расходы по заключению сделки. Рассчитать эту сумму может не только владелец недвижимости, но и риелторы, представители организации оценщиков.

Однако стоимость жилья делят на два вида: рыночную и кадастровую. Во втором случае ее устанавливают официально после проведения государственной оценки.

Это позволяет правильно рассчитать налог на объект купли-продажи. По этой причине стоит знать, чем отличается кадастровая и реальная стоимости квартиры или другого вида недвижимости.

От каких величин зависит кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость зависит от разных параметров

Кадастровая стоимость, как и рыночная цена, зависит от целого перечня параметров, определяющих ценность жилья для собственника и покупателя.

Основные величины, используемые при расчетах:

• Год постройки дома. Чем жилье старше, тем дешевле будет квартира, соответственно, тем ниже кадастровая стоимость. Самыми дорогими в этом плане остаются современные новостройки. На стоимость жилья также может повлиять проведенный капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций.
• Размеры жилой площади. Стоимость вычисляется по цене одного квадратного метра.
• Инфраструктура в районе. При оценке учитывается наличие поблизости социально значимых объектов, транспортная ситуация, наличие магазинов, торговых центров и т. д. Из-за этого стоимость жилья в новом только что застроенном и уже обжитом районе может существенно различаться.
• Средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте. Естественно, что в центре Москвы жилье во много раз дороже, чем в провинции, соответственно, и кадастровая стоимость будет меняться.

Региональный коэффициент может иметь очень серьезное значение: даже в пределах одной области цена на жилье может быть очень разной, к примеру, в столице и в нескольких километрах от МКАД стоимость квадратного метра отличается в несколько раз.

Однако кадастровая стоимость не равна рыночной, так как она не учитывает экономическую ситуацию на рынке в данный момент: рыночная стоимость во многом зависит от спроса и предложения жилья в данном районе, а эти параметры постоянно меняются.

Если вы собираетесь приобретать жилье в ипотеку или закладывать его при получении кредита. Придется обращаться в независимую оценочную организацию, и специалист будет учитывать полный комплекс факторов.

Итоговая оценочная цена позволит избежать переплаты при покупке, так как она может оказаться значительно ниже той, что запрашивает продавец.

Как узнать кадастровую стоимость?

Где узнать кадастровую стоимость квартиры? Для этого можно воспользоваться следующими способами:

• заказать в Росреестре или МФЦ выписку ЕГРН или справку о кадастровой стоимости – срок изготовления не превысит 4 дней;
• заказать выписку или справку через портал госуслуг – документы будут представлены в электронной форме с ЭЦП специалиста Росреестра;
• воспользоваться общедоступной Публичной кадастровой картой на сайте Росреестра – на этом ресурсе можно получить сведения о кадастровой стоимости, а также перейти к форме заказа справки.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры, если гражданин не располагает сведениями о кадастровом номере объекта? В этом случае оптимальным вариантом будет Публичная кадастровая карта. Все сведения на этом ресурсе представлены в графическом режиме, а выбрать нужный объект можно непосредственно на онлайн-карте.

Узнавать о кадастровой оценке недвижимости через Публичную кадастровую карту удобно и быстро, однако такой вариант получения сведений не считается официальным, и может применяться только для личных целей.

Где смотреть кадастровую стоимость (обзор сервисов)

Существует несколько способов узнать какова кадастровая цена дома, которые включают в себя как письменные, так и интернет-обращения.

К сервисам, позволяющим выяснить кадастровую стоимость своего дома, относятся:

1. Онлайн портал Росреестра, на котором можно заполнить специальную форму для получения сведений и посмотреть данные, не отходя от монитора. В ней можно осуществить поиск квартиры по кадастровому номеру или адресу бесплатно. После завершения манипуляций, граждане получают своеобразную выписку интересующей информации.
2. Карты Росреестра, на которых иногда может быть указана информация по цене интересующего объекта. Для его поиска необходимо ввести адрес расположения искомого дома или участка, и посмотреть результат. Во многих случаях искомая информация просто не указывается.
3. Обратиться с заявлением о предоставлении сведений в государственный кадастр недвижимости путем обращения в МФЦ или филиал Росреестра. Для этого необходимо посетить учреждение, составить заявление и ожидать ответа от уполномоченных лиц. Также заявления принимаются с помощью почтовой корреспонденции.

Данные сервисы позволяют заказать справку о кадастровой стоимости в нескольких видах:

1. В электронном варианте. Сколько стоит справка о кадастровой стоимости в таком виде закреплено в НК РФ, электронная выписка для физических лиц предоставляется за 150 рублей.
2. Получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в бумажном виде обойдется физическому лицу в 300 рублей.

Взять справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества можно в любом отделении Росреестра, Палаты или МФЦ, а также с помощью почтового отправления, если в заявлении о предоставлении документа данная просьбы будет отражена.

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

ФЗ №218 устанавливаются положения о том может ли меняться кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, при этом уточняется, что процесс изменения цен инициируется властями субъектов или муниципалитетов.

Как часто меняется кадастровая оценка закреплено в ФЗ №135-ФЗ, данный законодательный акт определяет, что поменять цену объектов можно не более одного раза в течение трех лет, поэтому говорить о том, меняется ли ежегодно данная величина не приходится.

При этом законодатель четко отмечает, что собственник жилого помещения по мере изменения его структуры и особенностей должен уведомить уполномоченные органы о новых качествах строения.

Причины изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости довольно просты:

1. Внесение изменений собственником, благодаря чему цена помещения увеличилась или уменьшилась.
2. Изменения рыночной ситуации, при которой цены на жилища существенно падают или поднимаются.

Законодатель не просто инструктирует граждан о том, как узнать кадастровую стоимость жилого дома, но и уведомляет о том, есть ли какие-то ошибки в проведенной процедуре, посредством размещения записей на официальном портале Росреестра.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра.

Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

• обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
• обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра.

Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру.

Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Изменение кадастровой стоимости

Решение об изменении показателя стоимости принимают только органы власти субъекта РФ — не реже раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года.

В городах федерального значения показатель может меняться раз в 2 года, если властный орган издаст соответствующий нормативный акт. Кадастровая стоимость квартиры может быть как увеличена, так и уменьшена при проведении очередной оценки.

Увеличение кадастровой стоимости

Для увеличения поступлений в бюджет этот показатель в регионах может пересматриваться в сторону повышения. Закон устанавливает ставку налога для квартир, жилых домов, хозстроений, объектов незавершенного строительства и гаражей в размере 0,1% от их кадастровой стоимости.

Увеличение ставки налога на имущество не влечет автоматического увеличения кадастровой стоимости. Кадастровые показатели могут рассчитываться только во время государственной оценки недвижимости.

Увеличение кадастровой стоимости может происходить по следующим основаниям:

• при проведении плановой регулярной оценки недвижимости;
• при выявлении недостоверных данных и ошибок, допущенных кадастровыми инженерами;
• при поступлении жалоб от муниципалитета о занижении показателя кадастровой стоимости.

Сведения считаются недостоверными при неточных вычислениях, наличии ошибочных данных в реестрах недвижимости, неправильном расчете по аварийному жилфонду, а также по иным причинам.

Снижение кадастровой стоимости

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость, граждане могут выбрать один из вариантов оспаривания – административный или судебный порядок. Для рассмотрения спора в административном порядке документы подаются в Комиссию при Управлении Росреестра.

Обращаться следует с перечнем обязательных документов:

• отчет о рыночной стоимости недвижимости – для получения такого отчета необходимо обратиться к независимому эксперту, который проведет обследование объекта;
• справка о кадастровой стоимости – этот документ можно получить в МФЦ или Росреестре;
• копия документа, подтверждающего право собственности – выписка ЕГРН.

Комиссия при Росреестре не всегда принимает решения в пользу заявителя. В случае отклонения запроса и отказа в уменьшении стоимости необходимо обратиться в суд.

Как определить кадастровую стоимость квартиры для оспаривания? Независимый оценщик представит отчет о рыночной цене объекта. Если Комиссия или суд согласятся с таким вариантом расчета, кадастровая стоимость будет приравнена к рыночной, а в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Обратиться в суд можно даже без подачи заявления в Комиссию при Росреестре. Состав документов для оспаривания через суд будет таким же.

Как оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости

Переоценку кадастровой стоимости проводят, чтобы снизить рыночную цену и платить меньше налогов в будущем.

Как это работает: 

1.  Находите основание для переоценки. Основанием может стать высокая кадастровая стоимость по отношению к рыночной (выше рынка), ошибки в расчетах (например: неверная площадь объекта, год постройки, изменения состояния недвижимости — дом признали аварийным).
2.  Обращайтесь в частную ЛИЦЕНЗИРОВАННУЮ оценочную компанию. Для доказательства основания оценки нужно получить заключение эксперта. Стоимость такой экспертизы от 20 000 р.
3.  Собираете документы: результаты оценки, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи или дарственная), российский паспорт собственника.
4.  Обращаетесь в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (в Росреестр). Нужно заполнить заявление, указав причины и приложив основания для пересмотра государственной кадастровой стоимости.
5.  Ждете 30 дней. Вы можете участвовать в заседании комиссии, чтобы узнать вердикт. Комиссия самостоятельно уведомит  Росреестр о принятом решении. Если вам отказали, то можно оспорить решение комиссии в судебном порядке в течение 10 дней.
6.  Суд рассматривает заявление в течение двух месяцев. В процессе рассмотрения истец (заявитель) должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости с помощью экспертиз и других фактов.

Зачем и кому нужна такая головная боль? Собственникам, владеющим крупными объектами недвижимости: торговыми центрами, складскими комплексами, большими земельными участками, чтобы оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома, если стоимость недвижимости сильно завышена.

Как посчитать кадастровую стоимость самому

Рассчитать все самостоятельно без привлечения сторонних специалистов практически невозможно, так как они принимают во внимание большой объем характеристик, на которые не имеющие профильного образования люди, просто не обращают внимания.

Гражданин может приблизительно определить размер ежегодного налога или посчитать в какую стоимость обойдется постановка дома на кадастровый учет.

В первом случае для расчёта может учитывается следующая информация:

1. Цена объекта, установленная уполномоченными органами, полученная с помощью Росреестра или обращения.
2. Площадь жилища.
3. Налоговая ставка, льготы и вычеты, которые положены гражданину.

В случае, если квартира стоит 8 065 755, ее площадь составляет 70 кв. метров. Налоговая ставка для региона составляет 0,14%. Для расчета потребуется произвести следующие математические действия:

Из общей площади вычитается минимально допустимая норма площади помещения, необходимого для жизни, которая не облагается налогом.

Ежегодно при таких условиях в казну государства будет вноситься 8 065,8 рублей.

Во втором случае, все гораздо проще – проведение оценки является бесплатной процедурой, граждане платят только за оформление паспорта. Цена услуги составляет 200 рублей.

Определение кадастровой стоимости квартиры играет значительную роль в налогообложении собственника помещения, так как исходя из этих данных государственные учреждения проводят расчет суммы необходимой к оплате.

Если вам требуется оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома, а также просто нужен совет по этому вопросу, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте.