Договор субаренды нежилого помещения – особенности подписания
Для многих начинающих предпринимателей, аренда огромного помещения является нерентабельной, а потому они подписывают договор субаренды нежилого помещения совместно с другой коммерческой организацией. Разрешается ли данному виду предпринимательства (по ОКВЭД) подписывать договор субаренды, как именно будет происходить налогообложение и какие особенности составления документа существуют – мы рассмотрим далее.
Оглавление
Что такое субаренда?
Субаренда – это передача прав на эксплуатацию части недвижимости от арендатора третьему лицу.
В юридических кругах подобные сделки называют повторной арендой.
Она осуществляется только с разрешения владельца помещения.
Многие частные организации совершают аренду недвижимости и прописывают в договоре следующее условие «за арендатором закреплено право повторно сдать здание в аренду». После, они находят арендатора и подписывают договор субаренды уже по более выгодной цене, тем самым зарабатывая.
Арендатор может сдать в аренду, как часть недвижимости, так и все здание.
Регулируется этот вид сделки статьей 615 Гражданского Кодекса. Согласно положениям этого нормативного акта, арендатор имеет право:
- сдавать недвижимость в аренду (всю или частично);
- передать помещение в безвозмездное пользование;
- передать права, оговоренные в основном договоре аренды, третьему лицу.
Важно также отметить, что проводить сдачу недвижимости в аренду без разрешения от владельца можно только в том случае, если в договоре об аренде есть такой пункт. Во всех остальных случаях вначале нужно будет оформить письменное соглашение с собственником и только после, подписывать договора о субаренде.
Договор субаренды
Договор субаренды по своему содержанию схожий со стандартным договором аренды. Его основная цель – зафиксировать произведенную сделку, а также определить права и обязанности обеих сторон, порядок проведения сделки и последующие условия эксплуатации помещения.
Содержание документа должно быть следующим:
Название документа | В центре указывается название «Договор субаренды нежилого помещения», чуть ниже в правом углу пишется город, а в левом – дата. |
Предмет договора | Здесь важно указать детальную информацию о недвижимости: адрес здания, технические данные, кадастровый номер и т.д. Во время подписания нужно обязательно сверить эту информацию, ведь если в документе будет допущена ошибка, договор может быть признан ничтожным, а сделка недействительной. |
Участники сделки | Важно указать владельца недвижимости, документ на основании которого у арендатора есть право передать недвижимость в аренду третьему лицу, точные данные арендатора, сдающего здание и персональные данные субарендатора. |
Срок субаренды | В договоре стоит также указать, на какой период сдается недвижимость месяц, два, год. Договор может быть заключен на бессрочный период. Если в документе указывается срок год и более, нужно обязательно зарегистрировать его у нотариуса. |
Стоимость аренды и порядок оплаты | Еще один из важнейших разделов, которому нужно уделить особое внимание – цена аренды за определенный период и порядок оплаты. К примеру, в договоре может быть указано, что стоимость здания за месяц – 70 000 рублей, оплату арендатор обязан осуществлять каждый месяц 25 числа. Также можно указать стоимость здания за пол года – 420 000 рублей и арендатор обязан раз в пол года перечислять оговоренную сумму. |
Права и обязанности обеих сторон | Также важно внести информацию о целевом назначении здания. Указать требования относительно эксплуатации и распоряжения недвижимостью. Чем качественнее будут описаны права и обязанности, тем проще будет происходить судебное разбирательство в случае нарушения условий договора. |
Скачать образец договора субаренды нежилого помещения можно здесь
Многие арендаторы также включают в договор, в качестве приложения, кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, акт приема передачи и т.д.
Законодательством не установлено строгих требований относительно порядка составления документа, а потому он может быть оформлен в произвольном формате. Главное, соблюдать основные правила ведения юридической документации.
Еще одно важное условие – договор субаренды не должен превышать длительность основного договора. К примеру, если договор аренды подписан на 3 года, то длительность договора субаренды может составить 3 года и меньше.
Права и обязанности сторон
Стороны по договору субаренды нежилого помещения имеют определенные права и обязанности по отношению к недвижимости и оплате аренды. В данном случае важно указать те обязанности, которые имеет субарендатор перед арендатором. Что же касается владельца, то перед ним несет ответственность сам арендатор.
Пример. Субарендатор нанес ущерб зданию, затопив помещение. В данном случае он обязан компенсировать причиненный вред арендатору, а тот, в свою очередь, владельцу. Владелец не имеет юридического права привлечь к ответственности субарендатора, потому как с ним он не заключал никакой сделки.
Давайте более детально рассмотрим права и обязанности обеих сторон:
Арендатор
Арендатор обязан:
- предоставить субарендатору недвижимость в пользование;
- обеспечить поставку всех необходимых коммуникаций;
- привести здание в пригодное для эксплуатации состояние.
Арендатор имеет право:
- проводить проверку относительно того, выполняются ли субарендатором условия соглашения или нет (осуществляется это в рабочее время в присутствии второго участника сделки);
- проверить наличие документов, позволяющих заниматься тем или иным видом деятельности;
- проводить капитальный или косметический ремонт в зданиях, переданных в аренду (арендатор обязательно должен оповестить об этом субарендатора в письменном виде за 30 дней до начала ремонтных работ);
- устанавливать порядок работы помещения в праздничные и выходные дни.
Субарендатор
Субарендатор обязан:
- своевременно оплачивать стоимость аренды;
- аккуратно эксплуатировать помещение, не причиняя вреда имуществу;
- придерживаться правил пожарной безопасности и санитарных норм;
- устранять последствия чрезвычайных происшествий, происшедших по вине субарендатора (к примеру, оплата затопления здания или ремонта после пожара).
Обе стороны в договоре субаренды нежилого помещения обязаны согласовывать любые перепланировки с владельцем недвижимости. Без одобрения собственника, подобные действия могут стать основанием для признания перепланировки незаконной.
При подписании договора субарендатор обязан предоставить следующие бумаги:
- номер лицевого счета (банковские реквизиты);
- выписку из ЕГРЮЛ (срок документа не должен превышать 30 дней);
- справка, подтверждающая право подписания именно этого вида договоров.
Все вышеуказанные требования и условия – это примерный образец. Обе стороны имеют право дополнить его любыми другими условиями, не противоречащими действующему законодательству.
Особенности налогообложения
Первое, что хотелось бы отметить, договор об оказании посреднических услуг и субаренда – это два совершенно разных понятия, которые подлежат разным программам налогообложения.
Итак, если здание в аренду сдается агентством недвижимости, то этот вид деятельности числится в ОКВЭД под номером 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» или 68.31 «Агентства недвижимости».
Если договор субаренды помещения подписывает обычный арендатор или собственник, то этот процесс относится к следующим номерам ОКВЭД 68.20«Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости» или 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости»
Если недвижимость сдает физическое лицо, то с полученных средств ему нужно будет платить с дохода 13% по НДФЛ ежегодно до 15 июля (номер формы 3-НДФЛ). Если же помещение сдает юридическое лицо, то размер налога составит 6% по УСН.
Важно понимать, что любое уклонение от уплаты налогов может стать основанием для привлечения субъекта к административной и даже уголовной ответственности. При обнаружении неоплаты налогов, субъекту может быть назначен штраф в размере 500 000 рублей. Крайней мерой может стать лишение свободы до 3 лет.
Чтобы в последующем не стать жертвой мошенников и защитить свои права, специалисты рекомендуют проводить составление документа и его последующее подписание в сопровождении специализирующегося в этой правовой сфере юриста.
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 455-04-42
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме