Налоговый вычет при продаже квартиры

На рынке недвижимости каждый день кто-то продает, а кто-то покупает жилье. И первые, и вторые составляют и подписывают целый ряд различных документов. Но правильно составить бумаги – это только половина дела. Оба участника сделки должны знать свои права и обязанности не только друг перед другом, но и перед государством. Одна из главных правовых обязанностей продающей стороны это своевременная уплата налогового вычета при продаже квартиры.

Кто имеет право на вычет?

Во время продажи собственности владелец получает выручку за сделку – так называемый доход физлица (НДФЛ). Государством РФ установлена фиксированная ставка подоходного налога в размере 13 %.

Также правительство в целях поощрения выплаты пошлин при продаже квартиры ввело льготы – налоговый вычет при продаже имущества.

Право на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры могут иметь граждане, которые каждый месяц платят налог на свой доход. Другими словами, официально устроенные работники могут претендовать на вычет при продаже имущества.

Налоговый вычет — это государственная льгота, которая выделяется при уплате некоторых налогов. Суть льготы в том, что налогоплательщик может оплатить государству только часть от общей суммы налога, или имеет право на возврат определенной суммы от уже оплаченного налога.

Такой налоговый вычет имеет отношение исключительно при уплате пошлины в сделках с объектами недвижимости.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры может осуществляться в трех разных версия:

• абсолютное избавление от уплаты пошлины лица, которое продает недвижимость;
• вычет осуществляется только с определенной части от вырученной суммы;
• налог облагается вся сумма дохода от продажи квартиры.

Налоговый вычет при продаже недвижимости обеспечивается при выполнении некоторых требований:

• жилая недвижимость должна быть во владении прежнего собственника в течении определенного времени;
• стоимость имущества должна превышать сумму в 1 млн рублей;
• жилая площадь должна быть использована по целевому назначению.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Доход с продажи жилого имущества по закону должен облагаться налогом. Размер налога можно уменьшить с помощью налогового вычета. Сумма имущественного вычета будет зависеть от длительности владения жилой площадью.

Возможно несколько вариантов данного процесса.

1. Во-первых, собственник владел квартирой не больше тех лет. В таком случае сумма от продажи квартиры должна снизиться на 1 млн рублей, и налогом облагается только остаток от выручки. Наведем пример. Квартира была в собственность 2,5 года. Владелец продал жилье за 3,5 млн. рублей. По закону эту сумму можно снизить на 1 млн рублей: 3,5 млн – 1 млн = 2,5 млн. И налог размером 13 % уже будет уплачен с новой суммы. А 13 % от 2,5 млн равно 325 тыс. рублей.
2. Во-вторых, квартира была в собственности продавца более трех лет. Тогда владелец освобождается от уплаты налога. Другими словами, стоимость квартиры можно снизит на равнозначную сумму. В таком случае налоговый вычет будет равен стоимости имущества. Пример: жилую собственность, бывшую во владении 5 лет, продали за 4,5 млн рублей. Сумма может быть снижена равнозначным числом: 4,5 млн – 4,5 млн = 0. А налог с «0» не облагается.

Нюансы и примеры

Обратите внимание также на следующее условие. Оформляя документы купли-продажи на имущество, которое было в собственности менее трех лет, с повышением его стоимости, возможен не налоговый вычет, а уплата налога от разницы сумм продажи и покупки.

Пример: квартира была куплена за 3 млн рублей. Пробыла во владении собственника 2 года, и была выставлена на продажу. Сумма сделки составила 3,7 млн рублей. В таком случае вычет равен 1 млн рублей применяться не будет. А налогом 13 % будет обложено только разницу от продажи и покупки квартиры: (3,7 млн – 3 млн) *13% =0,7 млн * 13 % = 91 тыс. рублей.

Сколько раз разрешено применять вычет?

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества можно оформлять бесконечное количество раз. Единственное, что в одном календарном году возможна только одна такая процедура.

Другими словами, продавать можно каждый год по несколько жилых объектов. Но только один раз в год можно воспользоваться вычетом, или на всю проданную недвижимость, или на одну из них. А вся остальная сумма дохода будет обложена налогом в размере 13 %.

Что нужно для оформления вычета?

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры нужно предоставить декларацию (НДФЛ-3) в органы Федеральной налоговой службы РФ. На сегодняшний день сделать это можно несколькими способами:

1. Форму декларации НДФЛ-3 можно найти на интернет-ресурсе налоговой службы. Ее можно распечатать и заполнить от руки. Форма заполняется исключительно печатными заглавными буквами, чернила можно использовать только черные или синие.
2. Также бланк можно заполнить и машинописным способом (с помощью ПК) в PDF-формате или XLSX-формате. В таком виде форма также заполняется заглавными буквами черного цвета.
3. Вдобавок на сегодняшний день Федеральная налоговая служба РФ предлагает воспользоваться специальной программой. Драйвер с сервисом надо запустить на своем ПК и ввести данные в соответствии с инструкциям.

После заполнения формы НДФЛ-3 ее надо предоставить в налоговую службу с соответствующим пакетом документов. Сделать это можно несколькими способами: лично, средствами почтовой связи или с помощью ресурса Интернет (по E-mail).

В пакет прилагаемых документов надо обязательно включить следующие бумаги:

• заявление на предоставление налогового вычета при продаже недвижимости;
• копия паспорта заявителя;
• копия идентификационного номера налогоплательщика;
• справку о доходах формата НДФЛ-2;
• договор купли-продажи жилого помещения;
• акт приема-передачи проданной собственности;
• документ подтверждающий получение средств (квитанция или расписка).

В отдельных случаях потребуются также договор дарения, завещание или документы, подтверждающие приватизацию собственности. Перечень пакета документов будет зависеть от каждого отдельного случая.

На рассмотрение документов и вынесение решения ФНС имеет один календарный месяц с момента подачи пакета. По истечению этого периода налоговая служба в письменной форме известит заявителя о принятом решении. Если ФНС одобрит ваше прошение, то в период трех месяцев положенный имущественный вычет будет начислен на счет налогоплательщика.

Имущественный вычет для пенсионеров

По закону на налоговый вычет имеют право лица, которые платят налоги. Граждане пенсионного возраста в этот перечень не входили. Но изменения ФЗ № 330 за 28.07.12 года изменили ситуацию: лица, получающие пенсию, имеют право на применение имущественного налогового вычета при продаже жилого имущества.

С 2014 года эта категория граждан может требовать налоговый вычет на всю сумму стоимости жилья, при условии владения квартирой более трехлетнего периода.

В противном случае (если срок владения меньше 3 лет), то пенсионеры могут уплатить налог и получить имущественный вычет с продажи собственности одним из двух предложенных способов:

• если стоимость жилья составила сумму меньше одного млн рублей, то вычет будет предоставляться на всю сумму дохода с продажи;
• если стоимость жилья после продажи выросла в сравнении с ценой ее приобретения, то вычет будет применим только к разнице этих сумм.

В итоге можно сказать, что пенсионеры практически избавлены от уплаты налога с продажи жилого имущества, или могут уплатить лишь малую его часть.

Изменения в 2018 году

В 2018 году действуют те же изменения, которые были внесены в 2016 году. А именно увеличение срока непрерывного владения недвижимостью до момента продажи с трех лет до пяти. Этот пункт касается только квартир, которые были куплены с 1 января 2016 года. А те, что приобретались раньше, будут облагаться налогом по прежнему закону.

Особенности заявления льготы при продаже общей собственности

Во время продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, имеются свои нюансы в получении имущественного вычета.

В таком деле учитывается не только срок владения каждой доли, но и то, как будет реализовываться недвижимость: одновременно (как одна квартира) или частями (каждая доля в разный период).

Долевая комната должна быть официально зарегистрирована. В первом случае налоговый вычет будет разделен между владельцами в соотношении с долей в квартире. Во втором – владелец доли может требовать имущественный вычет в размере 1 млн рублей (при условии продажи доли отдельно).