Оценка квартиры для ипотеки

О порядках оформления кредитов и ипотеки известно многим и не мало. Большое внимание уделяют пакету документов, сумме ежемесячной оплаты, процентной ставке. Но мало кто уделяет должное внимание оценке залогового имущества, чаще всего в качестве него выступают квартиры, поэтом важно знать, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, как правильно ее осуществить.

Что такое оценка квартиры?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательная процедура при заключении ипотечной сделки под залог недвижимого имущества. Это один из определяющих факторов, который напрямую влияет на факт выдачи кредита и объём заёмных средств.

Кому и для чего нужна оценка квартиры при ипотеке? Такая процедура является страховкой для обеих сторон сделки. В случае неспособности выплаты долга банку, заёмщик в праве погасить его за счет продажи залога. А банк в таком случае возвращает себе выданные средства.

Первым делом клиент собирает документы для рассмотрения банком его кандидатуры, как заёмщика. После предварительного собеседования, когда определена сумма займа, заёмщик выбирает, под залог какой недвижимости он может оформить ипотеку на установленную сумму.

Можно пойти обратным путём. Когда нет большого выбора имущества, которое будет фигурировать в документации в качестве залогового, предварительно проводят оценку квартиры для ипотеки. После чего можно посоветоваться с кредиторами о том, на какую сумму займа можно рассчитывать при известной стоимости имущества.

Выбор компании для оценки недвижимости

Поиск и выбор услуг оценщика это задача заёмщика, а не банка. Важно найти хорошего оценщика, который может дать здравую объективную оценку квартиры для ипотеки.

Рекомендуют обращаться в фирмы, которые окредитованы банком, где вы планируете оформлять ипотеку. Связано это не с субъективностью оценки, а с индивидуальными требованиями каждого банка к оформлениям отчётов. Это убережёт вас от сотрудничества с мошенниками и ускорит рассмотрение вашей заявки в банке.

Чтобы не возникало сомнений в компетентности фирмы, убедитесь, что она является членом СРО (саморегулируемых организаций на рынке недвижимости) и имеет полис страхования гражданской ответственности. Такие детали указывают на то, что организация имеет необходимый опыт оценочной деятельности и компетентна в этом вопросе.

Стоимость оценки квартиры

Каждый, кто сталкивался с этой процедурой, задавался вопросом о том, кто платит за оценку квартиры при ипотеке. Многие ошибочно полагают, что оценку недвижимости оплачивает банк, но это не так. Все расходы покрывает заёмщик.

Узнавать стоимость оценки квартиры для ипотеки лучше в организации, куда вы собираетесь обратиться. На территории Российской федерации цена колеблется от 2000 до 10000 рублей.

Стоимость может зависеть от нескольких факторов:

1. Позиции компании-оценщика. Чем компании престижнее и известнее, тем более дорогостоящими окажутся ее услуги.
2. Регион. Цена услуги напрямую зависит от региона, где происходит оценка. Стоимость оценки в мегаполисе вероятнее всего окажется выше, чем на периферии.
3. Характеристики объекта. Чем большую площадь имеет жилище, тем дороже обойдётся оценка. Например, квартиры до 70 м² оценивают по минимальной цене, а за оценку загородных коттеджей и больших квартир могут взять до 10000 рублей.

Процедура оценки и подготовка документов, как правило, занимает от 2 до 3 рабочих дня. Иногда требуется больше времени на анализ ценовой политики подобных предложений. Получить отчёт можно и в течение одного рабочего дня, но за срочность стоимость может возрасти примерно на 30%.

Документы необходимые для оценки жилища

Примерную стоимость имущества профессионалы могут определить и в телефонном режиме, но для конкретизации этой суммы необходима личная встреча и осмотр помещения.

Большинство неосведомлённых граждан идут на встречи к оценщику с пустыми руками, не зная о том, какие документы нужно собрать для оценки квартиры для ипотеки.

Компании, которые осуществляют оценку для ипотеки, требуют от клиента такой пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• кадастровый паспорт и схема плана помещения из местного БТИ;
• документ, устанавливающий права на собственность: договор купли-продажи, свидетельство о регистрации или наследстве;
• справка-гарант о том, что здание не будет демонтировано (для зданий, которым более 45 лет);
• документ, обосновывающий необходимость оценки, например, выписка из банка о потенциальном оформлении ипотеки.

Каждый документ нужно заверить подписью клиента компании-оценщика.

Методы оценки

Не многие знают, как проводится оценка квартиры. Вопреки устоявшемуся мнению, это не длительная и простая процедура.

Известны три способа оценки залогового имущества, которые используют оценщики:

1. Сравнительный (аналоговый или рыночный) подход. Наиболее популярный и объективный, так как даёт самое точное представление о стоимости квартиры. Эксперт сравнивает стоимость подобного жилья на рынке, но с учётом показателей, которые влияют на стоимость квартиры. Таким образом, определяется рыночная стоимость
2. Затратный метод. Второй по популярности. Специалист проводит расчет средств, необходимых на постройку аналогичного жилья. Так определяется ликвидность жилья.
3. Доходный подход. Наименее популярный метод. Экспертом оценивается доход от жилья, который оно могло бы приносить, если бы сдавалось в аренду.

Процедура оценки недвижимости

Ответ на вопрос о том, как делается оценка квартиры для ипотеки, предельно прост. Процесс оценки заключатся в осмотре квартиры, подъезда, дома и двора. Кроме того, эксперт может фотографировать помещение, пути к нему, дом и прочее.

На основании полученной информации формируется отчёт, где указана рыночная стоимость недвижимости и пояснения.

Оформление отчёта о стоимости квартиры

Имея достаточную информацию об объекте, оценщик делает выводы о стоимости недвижимости и формирует отчёт, куда входят рыночная и ликвидная стоимость квартиры. Он может дополняться фотографиями помещения.

Обязательно указывают цели и дату оценки. Отчёт является полноценным юридическим документом, но действительным он остаётся в течение непродолжительного промежутка времени, обычно 6 месяцев.

Средний объём составляет около 25-35 страниц формата А4. В общих чертах содержит следующую информацию:

1. Информация о фирме, которая проводила оценку.
2. Полная информация об оцениваемой квартире;
3. Анализ рынка недвижимости.
4. Выводы относительно ликвидной и рыночной цен и соответствующие пояснения.
5. Приложение, куда входят фотографии и прочее.

Что может влиять на оценочную стоимость?

Рыночная стоимость жилья зависит от множества нюансов, каждый из которых должен быть отражён в отчёте.

Оценщики учитывают неизменные характеристики:

1. Инфраструктура. Оценивается присутствие поликлиник, учебных заведений, торговых центров, транспортных узлов. Их наличие в шаговой доступности от дома повышают стоимость квартиры. Кроме того, берут во внимание престижность района, отдалённость от центра города, планировку придомовой территории и благоустройство двора.
2. Анализ дома. Учитывают «возраст» дома, количество этажей, наличие лифтов, систему отопления, оснащённость электричеством и водоснабжением.
3. Осмотр квартиры. Берут во внимание этажность, площадь и количество комнат, наличие балкона, состояние санитарных узлов. Также проверяют квартиру на наличие поломок и видимых дефектов.

От установленной стоимости будет зависеть, как размер кредита, так и срок кредитования и процентная ставка.

Почему оценочная стоимость ниже рыночной?

Иногда бывает, что оценочная и рыночная стоимость недвижимости сильно разнятся.

Это происходит, потому что оценщик мог не правильно проанализировать рынок или не учёл состояние недвижимости.

В таком случае вы вправе потребовать новую экспертизу или воспользоваться услугами другой организации.

Если же и после повторной экспертизы цена не изменилась существенно, можно предоставить дополнительное имущество для залога, чтобы скомпенсировать недостающую сумму. Если больше залогового имущества нет, то можно недостающую сумму взять в кредит наличными.

Любая ипотечная сделка подразумевает оценку недвижимости. От результатов оценки зависит успех всей сделки. Это процедура, которой нельзя пренебрегать, поэтому важно выбрать квалифицированную компанию, которая в состоянии объективно оценить стоимость квартиры, и правильно оформить документацию.