Договор купли-продажи квартиры

Передача квартиры от одного собственника другому, сопровождающаяся заключением договора купли-продажи, является наиболее типичной и востребованной сделкой с недвижимостью. Незнание прав и обязанностей при заключении договора может повлиять на исход соглашения, лишив собственника жилплощади и средств, предназначаемых в качестве платы за квартиру. На какие правовые аспекты стоит обратить внимание, какие документы потребуется собрать, сколько оплатить и как правильно составить договор купли продажи квартиры – об этом пойдет речь в нашей статье.

Условия договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи недвижимости проводится с условием подписания документального акта, обуславливающего конкретные юридические последствия для каждой из сторон. Основным исходом такого соглашения является передача прав собственности на квартиру одной стороне и вручение финансовых средств за недвижимость – другой.

Внесенные в договор условия прописывают как основные, так и дополнительные последствия соглашения, указывая, каким образом  должны реализовываться требования сделки. Подписание договора в двустороннем порядке указывает на официальное его заключение, после которого на покупателя и продавца накладываются обязательства по выполнению условий соглашения.

Юридическая сила

Скрепленный подписями договор является основанием для оформления права собственности на недвижимость. Сам бланк соглашения не требует дополнительной регистрации в органах государственных структур, однако он включен в список обязательных бумаг для предъявления в Росреестр, где будет происходить оформление перехода права собственности на квартиру.

После проведения процедуры регистрации каждому из участников выдается бланк договора с отметками о регистрации права собственности – округлая гербовая печать Управления федеральной регистрационной службы (Росреестра) и штамп регистратора, где прописана дата оформления, а также подпись, фамилия и инициалы специалиста отдела.

Договор купли-продажи должен быть заполнен в трех экземплярах в одной из форм:

• нотариальной;
• упрощенной письменной.

Какой из форм заполнения соглашения отдать предпочтение – зависит от пожеланий сторон сделки, однако законодательством утверждены такие обстоятельства, при которых применение упрощенной письменной формы неприемлемо:

1. Приобретение недвижимости по договору пожизненного содержания.
2. Приобретение недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного субъекта.
3. Приобретение части квартиры, находящейся в долевой собственности.

При отсутствии вышеперечисленных обстоятельств привлечение нотариуса необязательно, однако составление договора в упрощенной форме должно производится с учетом правовых норм и с внесением полного перечня основных и дополнительных условий. Нотариус, в силу своего опыта и образования, поможет грамотно и корректно сформулировать дополнительные требования и обстоятельства.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

Скачать заполненный образец договора купли-продажи квартиры

Какие требуются документы для договора?

Для того чтобы осуществить сделку по продаже квартиры понадобиться побеспокоиться о заблаговременной подготовке обязательных документов, в перечень которых входит:

1. Удостоверение личности для собственника, лично участвующего в сделке; паспорт доверенного представителя, если продажа недвижимости осуществляется законным представителем; свидетельство о рождении, ели сделка осуществляется лицом, не достигшим 14-летнего возраста; свидетельство о рождении и паспорт для граждан, старше 14 лет.
2. Свидетельство о браке и разрешение супруга в письменной форме (в случае, если продаваемая недвижимость была нажита в браке).
3. Свидетельство о регистрации и документ, удостоверяющий право собственности:

• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• акт наследования;
• соглашение получения имущества на условиях пожизненного содержания.

4. Технический паспорт на квартиру, при условии, что он выдан не ранее 5 лет назад, в противном случае его нужно переиздать в Бюро технической инвентаризации.
5. Выдержка из домовой книги, давность которой не превышает месяц.
6. Разрешение органов опеки и попечительства, в случае, если в сделке участвует несовершеннолетний.
7. Доверенность, заверенная нотариально, если соглашение осуществляется уполномоченным представителем.
8. Бланк договора купли-продажи, составленный в трех экземплярах.
9. Выписка из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налоговым взносам (при продаже собственности, полученной при наследовании и получении по дарственной).

Для удостоверения чистоты сделки нелишним будет попросить у собственника выдержку из домовой книги, которая предоставит информацию о проживающих и прописанных лицах на жилплощади, а также позволит удостовериться, что на квартиру не наложены ограничения или арест. А детальная выдержка из ЕГРП покажет все зарегистрированные сделки, проводимые с недвижимостью.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа квартиры с прописанным в ней ребенком, не являющимся собственником жилища, но имеющим право пользования на квартиру, возможна при условии, что несовершеннолетнему есть куда прописаться после сделки.

Стоит учитывать, что лица, не достигшие 14-летнего возраста, должны быть прописаны по адресу прописки родителей (попечителей, опекунов), а с 14 до 18 лет адреса прописки с родителями могут не совпадать.

При покупке квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним лицом, стоит учитывать, что принудительно выписать ребенка впоследствии можно только по решению суда. суд может принять постановление о насильственной выписке всех прописанных лиц, в том числе и ребенка, если такое условие прописано в договоре купли-продажи, и жилплощадь для ребенка существует.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Требования договора купли-продажи недвижимости можно условно разделить на существенные и дополнительные.

К существенным относят:

• название документа, дата и место его составления;
• участники соглашения – паспортные данные обеих сторон сделки;
• объект соглашения – наименование, предназначение, точное местоположение, этаж, общая и жилая площадь;
• предмет соглашения – указывается, что производится оформление действий по продаже, а не иной процедуры (дарение, передача во временное пользование, аренда);
• сумма соглашения;
• список субъектов, проживающих или прописанных в жилом помещении, за которыми остаются права располагать недвижимостью после заключения договора.

Дополнительные пункты

Дополнительные условия соглашения могут включать в себя такие пункты:

• регламентированные сроки и способ передачи недвижимости новому владельцу;
• регламентированные сроки и способ оплаты – рассрочка, предоплата, отсрочка;
• способ оплаты – наличные сбережения, безналичный расчет и т.д.;
• последствия признания соглашения недействительным;

Также добавочные пункты могут содержать информацию о дееспособности сторон сделки и добровольное основание реализации соглашения.

Стоимость услуг нотариуса

В перечень расходов, связанных с оформлением покупки квартиры, входит:

• госпошлина за регистрацию перехода права собственности;
• вознаграждение за услуги нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости.

При удостоверении договора купли-продажи квартиры взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства РФ О нотариате, а также выплата за оказание услуг правового и технического характера.

Стоимость услуг нотариуса напрямую зависит от суммы сделки, которая должна быть прописана в договоре на основании кадастровой стоимости жилища.

Процесс передачи собственности

Оформление перехода права собственности на квартиру осуществляется в отделении Росреестра по месту расположения продаваемой собственности.

Для этого потребуется предоставить федеративной службе пакет документов, в составе которого будут:

• договор купли продажи (в трех экземплярах);
• заявление об официальной государственной регистрации права собственности;
• удостоверения личности обеих сторон сделки;
• чек об уплате госпошлины за оформление;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Сроки осуществления регистрации зависят от участия нотариуса – для нотариально удостоверенных документов срок регистрации в Росреестре сокращается до 3 дней, а без него – 7 дней. При предъявлении документов в МФЦ сроки оформления могут составлять от 5 до 9 рабочих дней, а воспользовавшись услугой подачи заявления в электронном виде, регистрация производится уже на следующий день (при условии наличия нотариально удостоверенных бумаг).

Получив на руки заверенный договор купли-продажи и свидетельство права собственности на нового владельца, производится процедура передачи кадастрового паспорта и домовой книги. Заселение возможно в те сроки, которые оговорены в договоре.

Продажа квартиры является ответственным и важным мероприятием, подойти к которому стоит с осторожностью и знанием всех правовых аспектов. Зная свои права и обязанности перед законом трудно стать жертвой мошенников.