НедвижимостьНежилые помещения

Как правильно сдать нежилое помещение в аренду?

Сдача в аренду нежилого помещения имеет определенную специфику, незнание которой может стать причиной неудачной сделки. В чем заключается особенность сдачи нежилого здания, как правильно подписывать договор и о каких нюансах этого процесса стоит помнить – мы рассмотрим далее.

Закон

правила сдачи нежилого помещенияЗаконодательством не установлено точного понятия, на основании которого можно было бы определить в какую именно категорию входит недвижимость, однако существуют определенные характеристики, с помощью которых можно сориентироваться в статусе помещения.

Внимание! Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, нежилым помещением является отдельное здание с точно определенными и обособленными частями, которое не может использоваться в качестве жилья.

Также стоит отметить, что в законодательстве существует такое понятие, как целевое назначение. Каждый вид нежилой недвижимости может использоваться только в предусмотренных его статусом целях.

К примеру, помещение, предназначенное для офисов, не может быть использовано, как цех для производства той или иной продукции. Чтобы разместить в таком здании производство, нужно вначале переоборудовать его и сменить целевое назначение.

Целевое назначение помещения

Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.

Назначение нежилого здания

Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.

Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.

Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.

В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:

  • аптеку;
  • магазин;
  • офис;
  • детский центр.

В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.

Универсальные помещения

Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.

Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.

Особенности данного вида недвижимости:

  • она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
  • законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
  • в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.

Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.

Преимущества аренды

Аренда значительно выгоднее, как для арендаторов, так и владельцев. Подписав долгосрочный договор с физическим или юридическим лицом, собственник сможет на протяжении длительного времени получать стабильный доход со своей недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Налог на гараж в 2018 году: сколько придется заплатить?

Арендаторы отмечают следующие преимущества аренды:

  1. Экономность. Не нужно разово вкладывать огромную сумму в недвижимость (особенно это актуально для начинающих предпринимателей, у которых нет возможности купить здание).
  2. Простота оформления. Чтобы получить недвижимость в эксплуатацию достаточно просто подписать договор аренды.
  3. Возможность сменить здание. В последующем, арендатор может с легкостью снять другое помещение по более выгодной стоимости, с удобным месторасположением или большей площадью. При этом не нужно будет заморачиваться с поиском покупателей на недвижимость, продажей и т.д.

Вместе с развитием предпринимательства, аренда недвижимости с каждым годом становится все актуальней. Как показывает практика, нежилые помещение довольно редко задерживаются на рынке, а арендодатели имеют хороший доход с собственного имущества.

Специфика сдачи в аренду

правила сдачи нежилого помещенияПрежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:

  1. Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
  2. Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
  3. При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
  4. Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.

При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:

  • оформиться, как индивидуальный предприниматель;
  • зарегистрировать договор в Росреестре.
Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).

Порядок сдачи в аренду

Сдача нежилого помещения в аренду по своей структуре схожа со стандартной процедурой сдачи жилого помещения. Она включает в себя поиск арендатора, подписание с ним договора и регистрацию сделки в соответствующих органах. Итак, давайте более детально рассмотрим каждый из этапов:

Поиск арендатора

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? – все просто. Существуют следующие эффективные способы рекламы:

  • подача объявления на интернет площадках;
  • размещение объявления в местных газетах и на билбордах;
  • сделать коммерческую рассылку местным предпринимателям;
  • разместить баннер об аренде на самом помещении
Важно! Если здание большое и рассчитано на нескольких арендаторов, то стоит создать тематический сайт с качественными фотографиями, информацией о действующем предложении.

Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом с помощью частных риелторских контор значительно проще и быстрее, однако эта услуга, как правило, платная, а потому не особо выгодна. Если на самостоятельные поиски арендаторов нет времени, стоит подобрать хороших риелторов.

Настоящим профессионалам свойственны следующие характеристики:

  • опыт работы в данной сфере;
  • хорошая репутация и положительные рекомендации от клиентов;
  • наличие клиентской базы.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Выписка из лицевого счета: что это и как ее получить?

Скорость поиска арендатора зависит от многих факторов, но в первую очередь все зависит от того, соответствует ли недвижимость указанной цене.

Арендная плата

Одна из главных задач при сдаче помещения в аренду – указать адекватную стоимость недвижимости. Чтобы определить соответствующую цену, нужно учитывать много факторов.

В частности, нужно обратить внимание на:

  • площадь помещения;
  • целевое назначение, указанное в документах;
  • расположение
  • наличие коммуникаций;
  • наличие транспортной развязки;
  • примерную стоимость подобных зданий на рынке недвижимости.

Чтобы сдать недвижимость, как можно быстрее, необходимо поставить цену немного ниже тех, которые указаны другими собственниками.

Определить подходящую стоимость аренды, можно следующими способами:

  • самостоятельно изучить действующий рынок и определить цену;
  • заказать оценку у специализированного оценщика;
  • заказать определение цены у риелтора.
Внимание! Довольно часто владельцы недвижимости, не ориентируясь в действующих ценах, занижают стоимость, тем самым делая свой доход значительно меньше. Чтобы избежать этого, лучше обратиться за помощью к специалисту.

Договор аренды: правила составления

Как таковых индивидуальных требований к договору аренды нежилого помещения законодательством не установлено, а потому сдача в аренду помещений данного типа происходит по обычному договору аренды.

В соглашении обязательно нужно указать:

  1. Предмет договора. В данном разделе указывается информация, идентифицирующая здание (лицевой счет, технические данные, номер кадастрового паспорта и т.д.).
  2. Срок аренды. Можно указать, как конкретный период 1-2 года, так и заключить сделку на неопределенный срок. Во втором случае нужно обязательно указать условия расторжения сделки.
  3. Условия сделки. В данном разделе указываются права и обязанности обеих сторон. Также необходимо внести информацию о целевом назначении здания и последующей его эксплуатации арендатором.
  4. Стоимость и порядок оплаты. Важно внести стоимость цифрами и прописью, также указать за какой период данная стоимость. Пример, 30 000 рублей (тридцать тысяч рублей) за 1 месяц. Также рекомендовано указать способ оплаты, к примеру арендатор обязан перечислять деньги 25 числа на следующий номер лицевого счета.
  5. Реквизиты обеих сторон. Важно внести персональные данные участников сделки, также указать учредительную информацию компании (если в сделке участвует юридическое лицо).
Внимание! Если в договоре не будет указано срока сделки, то он автоматически будет признан бессрочным.

Регистрация договора

правила сдачи нежилого помещенияЕсли сделка заключается на период в 11 месяцев (до 1 года), то договор будет считаться действительным после подписания. Что же касается сделок длительностью в 1 год и более, то они обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

При подаче обращения, нужно также предоставить следующий пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • заявление;
  • техническая документация на недвижимость;
  • договор с приложениями;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Вышеперечисленный перечень может быть дополнен другими документами.

После того, как заявление будет принято, заявителю вручается расписка о приеме документов. Регистрация осуществляется в течение 5-10 рабочих дней.

Риски для арендодателя

Сдача нежилого помещения в аренду имеет определенные риски для владельца недвижимости. В большинстве случаев они связаны со сдачей здания недобросовестному арендатору.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Перепланировка нежилого помещения в России

Чаще всего владельцы сталкиваются со следующими проблемами:

  1. Арендатор использует помещение не по его целевому назначению. В данном случае ключевую роль играет, оговорен ли данный вопрос в договоре или нет. Если ранее арендатор был проинформирован о назначении помещения, но после, нарушил договоренность, то владелец может разорвать с ним договор, в противном случае, арендатор может потребовать компенсировать ему причиненные неудобства (если владелец скрыл информацию о целевом назначении).
  2. Порча арендованного имущества. Данный вопрос важно оговорить в договоре аренды, а также отобразить информацию о помещении в акте приема-передачи. Если в результате эксплуатации арендатор испортит оборудование или само помещение, то он обязан компенсировать причиненный ущерб.
  3. Несвоевременная оплата аренды. Довольно часто владельцы сталкиваются с систематической задержкой арендной платы от арендаторов. Хорошим решением этого вопроса может стать пункт об ответственности за просрочку.

Конечно же, каждая из ситуаций решаемая. В некоторых случаях добиться желаемого результата можно мирным соглашением, однако чаще всего подобные ситуации регулируются через суд.

Муниципальные объекты

В отличие от частной собственности, аренда государственной недвижимости значительно дешевле и выгоднее, а потому многие предприниматели отдают предпочтение именно этой группе недвижимости.

Единственным отличием в данном случае является поиск покупателя. Если частный собственник имеет право сдать свое имущество тому, кому пожелает. То для сдачи муниципальной собственности нужно провести специальный аукцион или торги.

Чтобы сдать нежилое помещение в аренду в данном случае необходимо будет получить одобрение в местной муниципальной службе. После, организовать комиссию и оповестить о запланированном аукционе. В результате, с победителем торгов подписывается договор аренды.

Важно! Максимальный период соглашения – 5 лет. По окончанию данного периода договор нужно либо продлить, либо подписать повторно.

Как правило, недвижимость, которая находится во владении местной администрации, имеет не особо удовлетворительное состояние и требует капитального ремонта. В некоторых случаях вложенные в ремонт деньги вполне оправдывают себя, однако в некоторых случаях подобная сделка может оказаться даже более затратной, чем аренда недвижимости у частника.

Еще один плюс аренды недвижимости, принадлежащей муниципальной службе – это преимущественное право выкупа недвижимости (только в том случае, если договор подписывается на 3 года и больше).

Результат решения многих спорных вопросов напрямую взаимосвязан с условиями подписанного договора, а потому к его составлению нужно отнестись с особой внимательностью. Также специалисты рекомендуют заказать составление договора у специализированного юриста или нотариуса.

бесплатно
Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 455-04-42
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме

Метки

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock detector