Преимущественное право покупки доли в квартире 2018

Согласно статье 250 ГК РФ, совладельцы долевой недвижимости имеют преимущественное право покупки доли в квартире. В первую очередь это касается долей, которые не выступают отдельной недвижимостью. Как происходит продажа части собственности, кто имеет преимущественное право и в каких случаях часть недвижимости может считаться отдельным зданием – мы рассмотрим далее.

Процедура продажи доли в квартире

Преимущественное право распространяется только на покупку или обмен недвижимости с доплатой. Если же владелец квартиры желает подарить свою часть или передать ее по наследству, то претендовать на его имущество совладельцы не имеют права.

Продажа и покупка доли в квартире идентична стандартной процедуре. Она включает в себя поиск покупателя, подписание предварительного и основного договоров, подготовку сопутствующих документов и регистрацию права собственности. Отличается лишь первый этап – поиск покупателей.

Согласно 250 статье ГК РФ, вначале собственник обязан предложить свою долю совладельцам недвижимости, и только после того, как он получит отказ, предлагать ее другим субъектам.

Важно также помнить о том, что стоимость доли и для совладельцев, и для сторонних покупателей должна быть одной и той же. Если собственник предложит соседям свою часть по завышенной цене, а после, продаст долю по меньшей, то подобная сделка может быть оспорена в судебном порядке

Пример: Бывший муж, который является владельцем 1/3 квартиры, предложил своей супруге выкупить долю за 1 000 000 рублей. После того, как она дала ему письменный отказ, он продал ее третьему лицу за 800 000 рублей. В данном случае жена может подать иск в суд и потребовать признать сделку недействительной, а после выкупить эту часть за сумму, предложенную постороннему покупателю.

Что же касается продажи недвижимости по более дорогой стоимости, то по закону владелец имеет право поставить цену выше той, которую предлагал совладельцам.

Извещение о продаже доли в квартире

Все совладельцы имеют право преимущественной покупки на долю недвижимости. Владелец обязан проинформировать собственников о своем намерении и предложить им выкупить недвижимость.

Если они согласятся на данную сделку, то далее продажа осуществляется стандартным образом: подписывается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу и в Росреестре регистрируется новый собственник.

Если же совладельцы не желают покупать недвижимость, то они должны предоставить письменный отказ на протяжении установленного законодательством срока. Основываясь на данном документе, владелец может совершить продажу жилья уже постороннему человеку.

Чтобы избежать потери времени и судебных разбирательств, лучше с самого начала придерживаться следующих правил:

1. Оповестить о продаже недвижимости и предложить выкупить долю необходимо заказным письмом с описанием содержания. Таким образом владелец сможет доказать во время судебного разбирательства тот факт, что совладельцы были оповещены и проигнорировали обращение.
2. Отказ необходимо заверить у нотариуса. Это послужит гарантией того, что отказ не будет оспорен в судебном порядке, а сделка купли-продажи с третьим лицом не будет сорвана.
3. Согласно положениям действующего законодательства, на обдумывание предложения и вручение письменного ответа на предложение выкупить долю выделяется 30 дней. Если ответ не будет вручен в течение этого периода, продавец имеет право совершить продажу своей доли любому другому человеку.
4. При написании письма с предложением выкупа доли недвижимости и во время заполнения отказа необходимо обязательно указать информацию из технического паспорта квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер, размер доли, к примеру, 1/3 или 25 кв. м.).
5. На протяжении всего периода сделки и после продажи доли необходимо сохранять документы, оформленные на почте. В последующем, квитанция об оплате заказного письма, опись содержания письма с печатью почты и уведомление, подтверждающее получение письма будут основными доказательствами соблюдения 250 статьи.

Еще один способ оповестить совладельцев о возможности выкупить долю недвижимости – заказать услугу у нотариуса. Нотариус информирует претендентов о возможности выкупить долю квартиры, фиксирует их решение и вручает его заказчику. Конечно же такой метод будет значительно безопасней и надежней, однако он потребует дополнительных денежных вложений.

Регистрация договора купли-продажи доли постороннему человеку обязательно должна сопровождаться отказами от преимущественного права на покупку и нотариальным свидетельством о передачи заявления другим совладельцам. Указано это требование в ФЗ №22 ст.24.

Важно также помнить о следующих особенностях использования преимущественного права:

1. Оно является материальным правом и может быть переданным по наследству. К примеру, ½ дома, принадлежавшая дедушке, после его смерти была унаследована его внуком. Если владелец второй доли дома решит продать свою часть недвижимости, то он должен предложить вначале выкупить дом внуку и только после, искать других покупателей.
2. Преимущественное право нельзя уступить другому человеку. Давайте рассмотрим предыдущий пример. Право выкупить эту долю распространяется только на внука. Он не может уступить свое преимущество сестре, брату, супруге и т.д. Более того, если он решит оформить недвижимость на другого человека, продавец имеет право отказать ему в продаже недвижимости.
3. Преимущественное право распространяется также и на мену. Если владелец части квартиры решил совершить обмен, то вначале он обязан предложить выкупить жилье совладельцам и только после, совершать обмен жильем.

Чтобы избежать длительных судебных разбирательств, лучше обратиться за помощью к специализированному юристу, который будет сопровождать весь процесс и поможет грамотно составить все необходимые документы.

Нарушение преимущественных прав – какие могут быть последствия?

Как показывает практика, приоритетное право покупки доли в квартире многие совладельцы часто нарушают и не придерживаются установленного законодательством порядка.

Причиной подобных действий часто выступают трудные отношения между соседями или родственниками. К примеру, после развода жена не желает общаться со своим супругом, и чтобы причинить ему дискомфорт, совершает продажу своей доли третьему лицу.

От подобных действий страдает не только продавец и совладелец, но и невнимательный покупатель, который не проверил наличие всех необходимых документов перед подписанием договора.

Последствия данного правонарушения и решение конфликтной ситуации также указаны в 250 статье ГК РФ. Согласно положениям, указанным в этом нормативном акте, совладелец недвижимости имеет право оспорить договор купли-продажи в течение 3 месяцев после того, как он узнает о нарушении его прав.

Реализуется это следующим образом:

• он составляет иск, где указывает, что его право преимущественной покупки было нарушено;
• подает это заявление совместно с другими правоустанавливающими документами в районный суд;

Согласно закону №10/22, который был утвержден Пленумом ВС РФ и Пленумом ВАС РФ в 2010 году, отсчет трех месяцев начинается с момента, когда другим совладельцам станет известно о нарушении их прав, а потому подать иск они могут даже спустя несколько лет после продажи доли.

Пример: Супруга, которой принадлежит ½ квартиры, на протяжении полугода была в отъезде, а вернувшись узнала о том, что часть квартиры продана другому человеку. Именно с этого момента начинается отсчет трех месяцев. Она имеет право подать иск в суд и потребовать признать сделку недействительной. Если же о продаже ей было известно с самого начала и у мужа есть доказательства этого, то на решение суда он может подать апелляцию и оспорить решение.

Если срок был пропущен по весомым причинам, то добиться положительного результата можно и по истечению 3 месяцев. Главное, чтобы заявленная причина нарушения имела документальное подтверждение. К примеру, совладелец был на протяжении трех месяцев в больнице на стационарном лечении или находился в командировке и не мог приехать раньше.

Иск о переводе прав и обязанностей

Нарушение права преимущественной покупки доли в квартире может стать основанием для передачи права на часть собственности заявителю. Суд может принять решение признать договор купли-продажи недействительным и право собственности покупателя будет передано совладельцу.

Основанием для начала судебного разбирательства является иск написанный совладельцем недвижимости. Составление этого документа регулируется статьями 131 – 132 ГПК РФ.

Ответчиками в данном судебном процессе будут является предыдущий и действующий владельцы. Третьим лицом также указывается Росреестр, так как он совершил регистрацию права собственности.

Перед тем, как подать иск, заявитель обязан оплатить государственную пошлину, размер которой подсчитывается на основании статьи 333.13 НК РФ. Точной суммы нет, потому как размер зависит от стоимости оспариваемой недвижимости.

Заключение

Во время судебного процесса заявитель обязан перечислить средства для покупки этой доли на счет Управления Судебного департамента. Деньги будут находиться там до момента принятия решения судом.

Если выкуп положенной доли будет одобрен, то средства перечисляются продавцу, а право на недвижимость передается истцу.

Если же прошение признать продажу доли незаконной будет отклонено, то деньги возвращаются заявителю.

Совместно с иском нужно также передать следующие документы:

• чек об оплате государственной пошлины;
• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы;
• выписка из ЕГРП;
• справка о регистрации граждан в недвижимости Ф-9;
• справка о характеристике недвижимости Ф-7;
• квитанция о перечислении средств на счет Управления Судебного департамента;
• копии иска для Росреестра и ответчика.

Судебные процессы, связанные с жилищным вопросом, встречаются довольно часто. Данный вид судебного слушания требует не только наличия прав на жилье, но и качественной доказательственной базы. Чтобы получить положительный результат и выиграть процесс, лучше обратиться за помощью к специализированному юристу.