Перепланировка нежилого помещения в России

Не всегда арендованное здание оказывается подходящим для развития того или иного бизнеса. В некоторых случаях перепланировка нежилого помещения является необходимостью. Законодательством разрешается проведение данных строительных работ, однако они должны быть утверждены в соответствующих государственных структурах. Как оформить разрешение на перепланировку, какие документы для этого нужны и с какими трудностями можно столкнуться – мы рассмотрим далее.

Законодательство

Основным законодательным документом, регулирующим проведение перепланировки, является Жилищный Кодекс. В частности, детально описан порядок этой процедуры в статье №25.

Стоит заметить, что к перепланировке относятся далеко не все виды работ, а потому и разрешение не всегда является обязательным условием.

Под понятием перепланировка подразумевается внесение изменений в конфигурацию здания (изменение расположения комнат, их площади, перемещение входов и выходов, а также окон и т.д.).

Согласно положениям действующего законодательства, обязательным является наличие разрешения при проведении следующих видов работ:

1. Монтаж стен и дополнительных перегородок.
2. Перемещение санитарных зон (санузла).
3. Монтаж дополнительных элементов, таких как лоджия, окно, балкон, лестница.
4. Изменение окон (размер, расположение).
5. Монтаж полов, оказывающий серьезное влияние на несущие элементы помещения.
6. Проведение работ, связанных с лестничными проемами.
7. Подключение оборудования к коммуникационных или демонтаж коммуникаций.

Все эти виды работ оказывают влияние на несущие конструкции, частично меняют технический план помещения, а потому относятся к перепланировке и обязательно должны быть утверждены.

Не нужно получать разрешение при проведении следующих видов работ:

1. Косметический ремонт. Только в том случае, если проведенные работы не повлияют на технический план здания. К таковым относится покраска полов или стен, поклейка обоев и т.д.
2. Замена канализации, водопроводных труб и отопительной системы.
3. Демонтаж предметов, не отображенных в техническом плане помещения.

Любые работы, не влияющие на несущие стены и не изменяющие саму конструкцию в дополнительных разрешениях не нуждаются.

Закон об оформлении перепланировки

Еще один важный вопрос – как узаконить перепланировку нежилого помещения? Согласно положениям ЖК РФ (4 глава), узаконивание перепланировки осуществляется во время оформления проектных работ.

Если перепланировка уже была осуществлена, то узаконивание изменений осуществляется через суд. Для этого нужно будет оформить справки, подтверждающие безопасность конструкции (проверка СЭС и МЧС).

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно вначале создать проект, соответствующий законодательству. Такие документы оформляют кадастровые инженеры, состоящие в СРО.

Только после того, как проект будет утвержден, можно начинать ремонт. Любые самовольные работы являются незаконными и могут стать основанием для привлечения субъекта к административной ответственности.

Особенности перепланировки

Первое, от чего зависит порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений – является ли оно отдельно стоящим или это часть здания. Стоит отметить, что процедура регистрации перепланировки отдельно стоящей недвижимости значительно проще.

Труднее будет осуществляться узаконивание, если помещение расположено в:

• коммерческом здании (к примеру многоэтажный дом с офисами);
• в многоквартирном доме;
• в доме, часть которого является жилой.

Помимо соблюдения общих строительных стандартов, важно также убедиться в том, что соблюдены санитарные и пожарные требования. Здание является полностью безопасным для жизни и здоровья людей.

Ненаселенное здание

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании довольно простой процесс. Главное, чтобы проект, предоставленный в Межведомственную охрану префектуры, соответствовал пожарным, санитарным и строительным нормам.

Разрешение вручается только после проверки здания соответствующей комиссией. Они убеждаются в том, что проведенные строительные работы не причинят вреда конструкции в целом, и не повлияют на остальную часть здания. Без согласования проекта начинать перепланировку нельзя.

Многоквартирный дом

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме потребует значительно больших усилий, ведь помимо получения разрешения от государственных сотрудников, нужно также получить согласие от управляющей компании дома.

При утверждении проекта нужно будет предоставить проект кадастрового менеджера и согласие жителей дома.

Жилой дом

Процедура утверждения перепланировки в любых других жилых здания аналогична вышеуказанной. Она подчиняется следующим правилам:

1. Комиссия не одобрит перепланировку, если планируется снос несущих стен.
2. Нельзя провести коммуникации в данный вид недвижимости (кроме одноэтажных зданий с 1-2 отдельными коммерческими помещениями).
3. Перепланировка может изменить технический план здания, но его целевое назначение остается прежним.

Если причиной перепланировки является желание использовать помещение в совершенно других целях, то вначале нужно сменить целевое назначение помещения и только потом уже планировать ремонтные работы.

Порядок утверждения перепланировки

За владельцем недвижимости закреплено право осуществлять регистрацию перепланировки как самостоятельно, так и через доверенное лицо. Если всю процедуру приватизации будет осуществлять посторонний человек или частная компания, то обязательно нужно будет оформить у нотариуса доверенность.

Перепланировка помещений состоит из следующих этапов:

1. Подготовка проекта перепланировки. Владелец может, как самостоятельно создать чертежи проекта, так и заказать эту услугу у частного кадастрового инженера, который имеет соответствующую лицензию на проведение подобных работ и состоит в СРО. Первый вариант будет значительно выгоднее, однако второй способ более надежный.
2. Написание заявления в БТИ. После того, как проект будет готов, владельцу нужно написать заявление с прошением разрешить перепланировку. В обращении нужно обязательно указать причину данного решения.
3. Осмотр здания специальной комиссией. Прежде, чем разрешить ремонтные работы, сотрудники БТИ должны убедиться в том, что внесенные изменения не нанесут ущерб помещению, они проводят оценку состояния здания. Как правило, трудности возникают в случае, если планируется перепланировка старых зданий.
4. Получение разрешения от муниципальной службы. Является обязательным только в том случае, если здание выступает архитектурной достопримечательностью города.
5. Проведение строительных работ. На реализацию предоставленного проекта государством выделяется 4 месяца, после, комиссия проверяет проведенные работы и выдает новый технический план.
6. Оформление нового свидетельства о праве собственности. С новым тех. планом нужно обратиться в Регистрационную палату и оформить новый кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

В зависимости от вида здания, его состояния, а также планируемых работ, порядок утверждения перепланировки может быть дополнен посещением других инстанций, таких, как СЭС или МЧС.

Согласование действия

Первый и ключевой этап – согласование перепланировки нежилого помещения. Прежде, чем начать оформлять документацию, специалисты рекомендуют вначале проконсультироваться и уточнить:

• относятся ли запланированные работы к перепланировке;
• возможно ли получить одобрение на желаемую перепланировку;
• как грамотно составить заявление, чтобы БТИ разрешили перепланировку.

Таким образом, владелец сможет сэкономить свое время и средства, а также получить необходимое разрешение с первого раза.

Документы

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление от имени собственника.
2. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, завещание).
3. Свидетельство о праве собственности.
4. Персональные документы (физическое лицо – паспорт, юридическое лицо – учредительные документы фирмы).
5. Согласие управляющей компании на проведение перепланировки.
6. Технический и кадастровый паспорта на здание.
7. Выписка из лицевого счета.
8. Проект перепланировки.
9. Свидетельство об изменении целевого назначения (если такое требуется).
10. Договор о страховании.

Вышеуказанный перечень может быть дополнен сотрудниками БТИ или любого другого государственного учреждения.

Разработка проекта

Переустройство нежилого помещения осуществляется по разработанному проекту. Данная процедура довольно трудная, потому как не всегда желания собственника недвижимости соответствуют нормам ЖК РФ.

Заказать проект можно в:

• частной строительной компании;
• местном архитектурном отделении города;
• БТИ.

Стоимость данной услуги зависит от того, насколько масштабные изменения в конструкции планируются. Самый простой проект обойдется в 5 000 рублей, а вот план с капитальным переустройством конструкции может обойтись в 30-40 000 рублей.

Если созданный проект будет иметь даже самые незначительные несоответствия нормам СЭС или МЧС, то владельцу придется оплачивать новый проект повторно.

Вынесение вердикта

Перепланировка помещения должна быть утверждена в БТИ. Данная процедура может длиться от 10 и до 30 календарных дней.

В лучшем случае начать ремонтные работы можно будет уже через месяц, в худшем – получение разрешение может затянуться на несколько месяцев.

Причиной отказа в поданном прошении могут послужить следующие нарушения:

1. Отсутствие необходимых документов.
2. Подача заявления и документов в орган, не отвечающий за эту процедуру.
3. Проект составлен с нарушениями строительных норм.
4. Субъект, подавший заявление не имеет прав на недвижимость и доверенности на проведение данной процедуры.

Данные требования указаны в 27 статье ЖК РФ.

Как показывает практика, чаще всего отказ осуществляется по причине неграмотного составления проекта.

Самовольная реконструкция

Узаконивание перепланировки нежилого помещения уже после проведенных строительных работ осуществляется только через суд.

Незнание порядка осуществления перепланировки не освобождает владельца недвижимости от ответственности. В случае выявления несоответствия конструкции ее техническому плану, работники БТИ, СЭС и любой другой организации обязаны подать иск в суд.

Конечно же, какое-то время скрывать самовольную перепланировку у владельца получится, но рано или поздно нарушение будет выявлено (при отчуждении помещения или проверке сооружения).

Ответственность за содеянное

После того, как нарушение будет обнаружено, возможно следующее развитие событий:

1. Суд назначит административный штраф владельцу и обязует его узаконить перепланировку. В данном случае собственнику придется создать проект уже по проведенных работах, исправить несоответствия и зарегистрировать новый технический план в БТИ и Регистрационной палате.
2. Суд назначит штраф и обязует вернуть помещение в исходное состояние. В данном случае все затраченные средства на перепланировку будут напрасными. Если же владелец не выполнит требования суда, то недвижимость будет продана и из полученных средств будет осуществлена реконструкция помещения.

Размер штрафа зависит от того, насколько серьезны были нарушения. Как правило, он составляет от 1- 2,5 тыс. рублей.

Узаконить перепланировку нежилого помещения через суд довольно дорогой процесс. Помимо оплаты административного штрафа, владельцу нужно будет заплатить за создание проекта, переоформление технической документации, а также вложить деньги в устранение нарушений.

В результате расходы на регистрацию перепланировки могут достичь от 30 000 и до 100 000 рублей.

Чтобы сэкономить расходы при утверждении уже проведенных работ, рекомендовано обратиться за помощью к специализированному юристу, который поможет подготовить все необходимые документы и защитит права собственника во время судебного процесса.