Процедура переуступки права аренды земельного участка: общие нормы, сроки и порядок проведения

При подписании договора аренды, субъект обязуется своевременно выплачивать средства на протяжении оговоренного срока. Нарушение условий соглашения, а именно расторжение договора, может стать основанием для привлечения арендатора к материальной ответственности.

Передача прав аренды земельного участка или сдача его по договору субаренды поспособствуют решению вопроса без дополнительных расходов. Как происходит переуступка прав, какие документы для этого нужны и в каких случаях совершить переуступку будет невозможно – мы рассмотрим далее.

Закон

Переуступка права аренды земельного участка регулируется следующими нормативными документами:

• статья №606 ГК РФ – основные положения договора аренды;
• статья №615 ГК РФ – порядок пользования арендованным имуществом;
• постановление ФАС ЦО №А09-3274/06-19 – условия передачи прав аренды на земельный участок;
• статья №23 ЗК РФ – нормы, регулирующие совершение переуступки прав на землю;
• статья №24 ГК РФ – особенности вознаграждения возмездной сделки.

Как правило, к подписанию договора о переуступке прав прибегают в следующих случаях:

• субъект продает здание, построенное на арендованной земле;
• субъект желает выполнить обязательства, указанные в договоре о залоге;
• руководитель строительного кооператива совершает переуступку прав в качестве обеспечительного взноса субъектам, участвующим в строительстве;

Общие нормы

Переуступка прав имеет следующие характеристики:

• арендатор совершает передачу третьему лицу всех прав на аренду земельного участка, указанных в первоначальном договоре;
• после передачи прав арендатор более не имеет права на притязания на землю;
• договор о переуступке прав обязательно должен быть зарегистрирован.

В отличие от субаренды, где совершается передача лишь только права пользования и третье лицо совершает оплату за землю основному арендатору, переуступка предполагает последующее сотрудничество третьего лица с владельцем.

Сроки

На процедуру передачи прав влияют многие факторы, к примеру, для каких целей арендуется участок, кто принимает участие в сделке и т.д.

Процесс переуступки права аренды земельного участка зависит также от того, на какой срок совершается передача:

• до 5 лет – арендатор обязан просто оповестить о переуступке прав владельца и для совершения сделки ему не нужно получать одобрения от собственника;
• от 5 лет и больше – обязательно нужно оформить нотариально заверенное соглашение от владельца. Без этого документа договор переуступки может быть признан недействительным.

Обязанности арендатора

После подписания договора о переуступке, вместе с правами на эксплуатацию земельного участка, арендатор также приобретает следующие обязанности:

Своевременная оплата аренды, согласно условиям, оговоренным в договоре:

• эксплуатация участка согласно его целевому назначению;
• сохранять и обустраивать участок;
• использовать землю, не причиняя ущерб ее владельцу.

Все условия сделки оговариваются и прописываются в договоре о переуступке прав.

Ограничения прав

Переуступка прав по договору аренды земельного участка будет невозможной в следующих случаях:

1. По условиям договора данная процедура запрещена.
2. Арендатор нарушил условия договора относительно эксплуатации земли. К примеру, на участке было возведено незарегистрированное здание, а изначально земля была арендована вообще для других целей.
3. Земельный участок выступает предметом судебного разбирательства, связанного с делением имущества или утверждением/опровержением прав на участок.

К примеру, в договоре аренды оговорено, что субъект обязан за период использования арендованной земли возвести на ней нежилые объекты недвижимости.

Особенности оформления сделки

Переуступка аренды земельного участка между физическими лицами – это сделка между арендатором и третьим лицом, направленная на передачу прав на аренду земельного участка. Она основывается на подписании договора о переуступке и сопровождается соответствующим пакетом документов.

Документы

Для подписания и последующей регистрации договора, необходимо подготовить следующий пакет документов:

• паспорта и ИНН участников сделки;
• учредительные документы (для юридических лиц);
• техническая документация на земельный участок и постройки, расположенные на нем;
• выписка из ЕГРП;
• согласие на переуступку от владельца земли (обязательно нотариально заверенное);
• договор аренды;
• договор о переуступке прав;
• заявление о регистрации договора о переуступке прав;

Перечень документов может быть дополнен по требованию сотрудника Регистрационной палаты.

Содержание договора

Основным правоустанавливающим документом, подтверждающим передачу права аренды земельного участка третьему лицу, является договор о переуступке прав. Его содержание не должно противоречить действующему договору аренды.

В соглашении обязательно должны быть указаны следующие разделы:

1. Информация об участниках сделки. Паспортные данные физического лица и выписка из ЕГРП с информацией о доверенном лице, представляющем интересы компании для юридических лиц.
2. Информация о предмете договора. Расположение земли, технические данные о площади, статусе и целевом назначении участка, а также кадастровый номер территории.
3. Права и обязанности обеих сторон. В данном разделе, как правило, дублируется информация из основного договора аренды, подписанного с владельцем участка.
4. Процесс переуступки прав. В этом разделе необходимо указать информацию о том, каким именно образом будет совершена переуступка прав и на каких условиях. К примеру, третье лицо будет обязано выплатить действующему арендатору денежное вознаграждение или погасить его задолженность по арендной плате.
5. Информация об изначальном договоре аренды. В данном разделе необходимо указать на основании чего арендатор совершает переуступку прав (номер договора, дата его подписания и т.д.)
6. Стоимость и порядок оплаты аренды. В данном разделе дублируются положения, указанные в основном договоре аренды. Ни арендатор, ни владелец не имеют права изменять стоимость или размер суммы без соглашения третьего лица, в чью пользу совершается переуступка прав.
7. Срок аренды. Датой начала аренды считается дата подписания договора о переуступке прав, окончание аренды должно соответствовать срокам, указанным в основном договоре аренды.
8. Порядок расторжения сделки. Как правило, основанием для прекращения сотрудничества является нарушение правил эксплуатации земли, а также нарушение порядка оплаты за аренду. Информация этого раздела также дублируется с основного договора аренды.

В конце документа указывается информация об участках сделки, ставится дата подписания договора и подписи/печати обеих сторон.

Регистрация сделки

Переуступка аренды земельного участка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре в том случае, если договор подписывается на срок 1 года и больше.

Для внесения данных о сделке в общую базу реестра, необходимо подготовить следующие документы:

• заявление о регистрации соглашения;
• паспорт заявителя;
• договор о переуступке;
• документы, подтверждающие действительность сделки.

Если регистрацию совершает юридическое лицо, то ему обязательно нужно предъявить документы не только на компанию, но и справка, подтверждающая полномочия субъекта.

При переуступке прав на землю сельхозназначения, необходимо предоставить также справки, подтверждающие согласование с земельным комитетом будущей эксплуатации земли.

Госпошлина

Размер госпошлины в первую очередь зависит от того, кто является участником сделки.

После того, как заявитель оплатит госпошлину, он должен передать весь пакет документов вместе с квитанцией сотруднику Росреестра.

Многие риэлтерские компании договариваются с владельцами и подписывают договор аренды на выгодных условиях, а после, совершают переуступку за определенную сумму вознаграждения.