Особенности оценки доли в квартире
Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости. Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты. Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.
Оглавление
Зачем нужна оценка?
В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.
Вызвано это следующими особенностями:
- не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
- в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
- стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.
Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:
- застраховать жилье;
- передать право собственности на свою часть недвижимости;
- использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
- оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
- использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.
Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.
Документы
Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.
Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:
- выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
- документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
- копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
- персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
- документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
- правоустанавливающие документы;
- план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.
Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.
Кто проводит оценку?
Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.
Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:
- организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
- компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).
Порядок проведения оценки
Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.
Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.
Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:
- Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
- При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
- Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
- РСК – стоимость квартиры;
- РД – размер доли;
- К – уменьшающий коэффициент.
- После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.
Понижающий коэффициент зависит от того:
- сколько комнат в квартире;
- сколько семей проживают в недвижимости;
- в каком году была построена квартира;
- на каком этаже расположено жилье;
- какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.
Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.
Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей. Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6. Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.
Что понижает цену?
Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.
Особое влияние на цену могут оказать:
- возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
- отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
- количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
- количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
- наличие детей-совладельцев;
- состояние ремонта и изношенность здания;
- размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
- вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
- отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.
Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.
Что повышает цену?
Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.
К ним относятся:
- хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
- удачное расположение здания и комфортная этажность;
- возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
- возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
- наличие хорошего ремонта во всем помещении.
Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.
Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.
Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.
Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 455-04-42
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме