Обременение на квартиру: виды, особенности оформления и снятия

Обременение на недвижимое имущество ограничивает права владельца относительно распоряжения своей собственностью. В частности, оно распространяется на продажу, дарение, обмен и другие виды передачи права на жилье. Итак, давайте рассмотрим, что такое обременение на квартиру, какие виды существуют, в каких случаях оно оформляется и каким образом его можно снять.

Что это такое?

Зарегистрировать обременение на недвижимость возможно, как на основании законодательства (при подписании определенных видов договоров, таких, как ипотечный договор купли-продажи) и судебного решения (в случае возникновения конфликта при делении имущества).

Обременение квартиры предполагает ограничение прав, предусмотренных ГК РФ. Оно имеет следующие особенности:

1. Распоряжение недвижимостью возможно только после снятия обременения или при получении разрешения от субъекта, в чью пользу оно было назначено. К примеру, если обременение зарегистрировано в пользу банка, выдавшего кредит на покупку квартиры, то продать недвижимость возможно только с его разрешения.
2. Информация об обременении фиксируется не только в договоре купли-продажи, но и при регистрации в ЕГРП. При совершении продажи жилья покупатель просто не сможет зарегистрировать право на основании подписанного договора, а потому сделка не состоится.
3. Единственное законное основание для снятия обременения – оплата денежного обязательства, из-за которого оно было назначено (погашение ипотечного кредита).

Согласно положениям, указанным в ст. 460 ГК РФ, продавец квартиры обязан проинформировать покупателя о том, что недвижимость находится под обременением. Если он этого не сделает, покупатель может расторгнуть сделку или потребовать компенсировать ему сумму в размере обременения.

Виды

Существуют следующие виды обременений на недвижимость:

1. Арест – назначается судом и ФССП при нарушении действующего законодательства, в частности невыполнении материальных обязательств.
2. Залог/ипотека – регистрируется при подписании кредитного соглашения между владельцем и заемщиком. Если субъект не будет выполнять свои обязательства, банк имеет право продать жилье и вернуть вложенные средства.
3. Передача недвижимости в безвозмездное пользование– в данном случае собственник не имеет права распоряжаться недвижимостью до полного расторжения соглашения.
4. Передача квартиры во временное использование (договор аренды) – на протяжении предусмотренного в договоре периода недвижимость находится под обременением. Полноправное распоряжение жильем возможно только по окончанию этого срока или при расторжении соглашения.
5. Право постоянного пользования – существуют категории граждан, за которыми закреплено право пользования недвижимостью на законном основании. Лишить их жилья владелец не может. К примеру, если в квартире прописан ребенок, то выписать его в никуда и продать квартиру органы ООП просто не разрешат.

От того, какое обременение на квартиру будет назначено зависит степень ограничения. Полное лишение прав на жилье осуществляется только при присуждении ареста. В данной ситуации владелец не имеет права сдавать жилье в аренду, продавать его, использовать в качестве залога и т.д.

Судебные разбирательства могут привести к следующим результатам:

• собственник оплатит долг и обременение будет снято;
• недвижимость будет выставлена на продажу и с полученных средств судебные исполнители погасят денежное обязательство, а остаток передадут ответчику.

Все остальные обременения значительно лояльней. Владелец квартиры не сможет передать право на недвижимость, пока не погасит долг. Однако совершить продажу с обременением все же возможно.

Существуют следующие варианты совершения сделки:

1. Погашение долга за счет средств покупателя, а после, подписание договора купли-продажи и передача права собственности (большинство покупателей боятся подобных сделок, ведь передача денег осуществляется по предварительному соглашению).
2. Получение разрешения от банка продать квартиру. В данном случае возможны два варианта: владелец продает квартиру и погашает ипотеку (такой вариант не особо выгоден банкам, ведь они теряют проценты) владелец переоформляет кредит на нового владельца.

Также ограничение может быть назначено при покупке недвижимости в рассрочку. К примеру, покупатель договорился с владельцем недвижимости погасить стоимость квартиры в течение 5 лет. Весь этот срок жилье будет находится под обременением.

Обременение квартиры, купленной за счет МСК

Если супруги покупали квартиру в ипотеку и совершали первый взнос за счет материнского капитала, то порядок назначения и снятия обременения будет отличаться.

Материнский капитал вручается семьям с целью улучшения жилищных условий детей, а потому на супругов возлагаются обязательства не только перед банком, но и государством. Во время подписания договора купли-продажи они обязаны разделить недвижимость в равных долях между всеми членами семьи.

Обременение на квартиру по материнскому капиталу происходит за счет того, что часть недвижимости является собственностью ребенка и распоряжаться ею без разрешения сотрудников ООП родители не имеют права.

Чем опасна квартира с обременением?

Любые операции с этим видом недвижимости несут определенные риски, как для самих собственников, так и участников сделки. Так, как квартира с обременением имеет свою специфику, совершать продажу, обмен или дарение такой недвижимости самостоятельно не стоит. Лучше, чтобы все этапы сделки сопровождались специализированным юристом или нотариусом.

Снятие обременения с квартиры – это обязательное условие, нарушение которого может привести к долгим и недешевым судебным разбирательствам. В результате рассмотрения иска от покупателя, продавец квартиры может быть обязан не только вернуть стоимость недвижимости/погасить долг, но и быть привлечен к административной ответственности и оплатить штраф и компенсацию пострадавшему.

Покупателю подобное приобретение принесет также много дискомфорта – подача заявления, судебные разбирательства, получение средств обратно – это долгая волокита, которая задержит покупку желаемой недвижимости или отложит ее на долгие годы.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо обратить внимание на:

1. Расширенную выписку из домовой книги. Важно убедиться в том, что в квартире не были прописаны люди, которые находятся в местах лишения свободы или на военной службе. По возвращению, эти категории граждан имеют право восстановить прописку вне зависимости от действующего владельца.
2. Справку из Росреестра о владельцах жилья. Если часть недвижимости принадлежит ребенку или в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то процедура подписания договора купли-продажи обязательно должна сопровождаться разрешением от ООП. Участие этой государственной службы будет гарантом того, что в последующем родители или представители власти не смогут оспорить сделку.
3. Сделать запрос в Росреестр о наличии обременений. Все договора об аренде или передачи недвижимости в бессрочное пользование должны фиксироваться в ЕГРП. Весь период действия документа жилье находится под обременением. Сделать подобный запрос могут: владелец, покупатель или нотариус.

Избежать подобные трудности довольно просто. Главное, внимательно изучить историю недвижимости и убедиться в чистоте сделки. Если продавец отказывается предоставлять какие-то документы или предлагает снизить цену, лишь бы не возиться со справками, то возможно это мошенник и иметь с ним дело не стоит.

Как снять обременение?

Значительно безопасней и надежней будет способ, в основании которого лежит снятие обременения, а после, передача права на недвижимость.

Государственным учреждением, которое отвечает за регистрацию и снятие обременений является Регистрационная палата.

Она контролирует все вопросы, связанные с правами собственников жилья (проверяет законность сделок, выполнение условий соглашений и т.д.). Именно в данную службу нужно обращаться, чтобы снять обременение с жилья.

Особенности снятия обременения:

1. Владелец квартиры не может снять ограничение на жилье в одностороннем порядке.
2. Перед тем, как снять обременение с квартиры, необходимо оплатить задолженность или решить конфликтный вопрос (получить решение суда).
3. Регистрация обременения и его снятие сопровождается справками из ЕГРП, в которых указывается информация задолженности и ее погашении.

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Погасить задолженность и получить документ, подтверждающий это. В случае с банком нужно сохранять квитанции об оплате, а после, запросить справку подтверждающую погашение задолженности. Если же оплата происходит по договору купли-продажи в рассрочку, то доказательством погашения долга будут расписки о получении денег, написанные продавцом.
2. Далее необходимо составить соглашение, в котором будет указано, что обременение может быть снято, потому как все обязательства со стороны покупателя полностью выполнены.
3. Последний этап – обращение с подготовленными документами в Росреестр или МФЦ.

Если владелец полностью погасил долг, но кредитор или продавец отказываются подписывать соглашение об отсутствии претензий, то снятие обременения производится в принудительном порядке. Основанием для этого могут послужить квитанции и расписки.

В результате снятия обременений владельцу будет вручена выписка из ЕГРП, в которой указывается информация о недвижимости, обременении и выполнении обязательств владельцем. В будущем, собственник имеет законное право использовать квартиру в качестве залога при оформлении любых других сделок. Регистрация обременений и их снятие будут проходить в стандартном порядке.