Налог при продаже квартиры: виды и порядок совершения оплаты в 2018 году

Согласно положениям действующего законодательства любой источник дохода, в том числе и продажа жилья, подлежат налогообложению. Связано это с тем, что в результате совершения сделки, субъект получает определенную прибыль. Итак, давайте более детально рассмотрим, как же высчитывается налог с продажи квартиры, каким образом совершается передача средств в государственную казну, и какие последствия ожидают плательщика в случае отказа или задержки налоговой декларации.

Виды налогового вычета

В результате внесения определенных поправок в некоторые положения действующего НК РФ, налоги с продажи квартиры взымаются в зависимости от того, когда была совершена сделка – до 2016 года или уже после.

При продаже до 2016 года:

Если недвижимость, которую действующий владелец желает продать, была его личным имуществом в течение 36 месяцев (учет ведется вплоть до дня), то он не обязан оплачивать налог с полученных средств.

После подписания договора купли-продажи, владелец обязан передать документы для смены собственника в Росреестр. Там на основании свидетельства о праве собственности и договоре купли-продажи совершается смена владельца, а после, уже недействительное свидетельство возвращается продавцу.

Именно это свидетельство обязательно нужно предоставить налоговой службе, так как оно является основанием для освобождения от НДФЛ.

Если продажа квартиры осуществляется по истечению 1-2 лет, то продавец обязан отдать в государственную казну 13% от суммы, которая указана в основном договоре продажи недвижимости.

Пример: субъект купил квартиру в 2015 году и продал ее в 2017 году за 2 500 000 рублей. С полученных средств он обязан оплатить 2 500 000*13% = 325 000 рублей.

При продаже после 2016 года

Если владелец квартиры приобрел ее уже после 1 января 2016 года, то он обязан совершать оплату налогового взыскания по совершенно другим положениям.

Нововведения повлияли на следующие разделы:

• длительность владения квартирой;
• порядок определения стоимость квартиры.

Итак, давайте сравним особенности продажи квартиры каждого из периодов:

Пример: Субъект купил квартиру в 2016 году и решил продать ее в 2018 году за 4 200 000 рублей. В Кадастровой службе стоимость квартиры указали 7 800 000 рублей. Налоговая служба высчитывает из кадастровой цены 70% и если эта сумма окажется больше той, что в договоре, то налог будет взыматься с нее. 7 800 000*70% = 5 460 000 рублей. Итак, цена в договоре – 4 200 000 рублей, а кадастровая цена – 5 460 000 рублей. Налог взымается с большей стоимости, а точнее, с кадастровой.

Дальше мы будет рассматривать продажу недвижимости уже по новым требованиям законодательства.

При продаже подаренного или наследованного жилья

Если после вступления в право собственности прошло меньше 60 месяцев, то с проданной суммы владелец обязан оплатить налог в размере 13%.

Налоговая служба определяет стоимость недвижимости из которой будет совершен вычет, а после возможны два варианта развития событий:

• владелец может попросить высчитать из указанной суммы затраты на жилье. Так как квартира человеку досталась совершенно бесплатно, единственным, что можно отнять, является госпошлина, услуги нотариуса и юриста. Использовать этот метод в данном случае не рентабельно.
• владелец может попросить совершить имущественный вычет в 1 000 000 рублей. Уплата налога при продаже квартиры совершается следующим образом: от выбранной стоимости отнимается 1 миллион и уже с полученной суммы взымается 13%.

Пример: Субъект продал квартиру за 2 600 000 рублей, а кадастровая стоимость недвижимости составила 2 800 000 рублей. Налоговая служба совершает взыскание из стоимости, указанной в договоре.

Процедура происходит следующим образом:

• 2 600 000 (сумма полученных средств по договору) – 1 000 000 (имущественный вычет) = 1 600 000 руб.
• 1 600 000 (полученная стоимость с учетом вычета) * 13% (размер налогового взыскания) = 208 000 руб.

В результате, продавцу квартиры нужно перечислить в гос. казну 208 тыс. рублей.

При одновременной продаже и покупке недвижимости

Подоходный налог с продажи квартиры платится только в том случае, если была прибыль. Налог будет взыматься из разницы, полученной в результате:

• отнятия от стоимости (прописанной в договоре или кадастровой) положенного гражданам вычета в 1 или 2 миллиона рублей;
• отнятия от стоимости (прописанной в договоре или кадастровой) средств, затраченных на покупку другой недвижимости.

Прежде, чем совершать оплату, нужно подсчитать и выбрать более выгодный вариант. Если более экономным будет имущественный вычет, то важно убедиться в том, что для его получения соблюдены все требования:

• квартира находится в Российской Федерации;
• средства для оплаты займа были оформлены в отечественном банке;
• заявитель является резидентом;
• есть все необходимые документы, подтверждающие проведение сделки.

При продаже части недвижимости

Налог от продажи части квартиры оплачивается по точно такому же принципу, как и от целой недвижимости. Продавец обязан заплатить 13% от своего дохода.

Он имеет право уменьшить эту сумму:

• отняв от нее расходы (покупка жилья, ремонт, оплата услуг нотариуса и юриста);
• воспользовавшись имущественным вычетом.

Второй вариант имеет некоторые отличия.

Если доля недвижимости является отдельным зданием, к примеру, дом был разделен на две части и каждая из них была оборудована, как отдельное жилье, то владелец имеет право воспользоваться вычетом в 1 миллион.

Если доля недвижимости является частью одного помещения, то размер положенного вычета будет равен размеру доли. К примеру, если продавцу принадлежит ¼ квартиры, то размер вычета составит только 250 000 рублей.

Положение относительно срока использования квартиры также учитывается при продаже жилья. К примеру, если один из владельцев является собственником своей доли на протяжении 5 лет, то он имеет право не платить НДФЛ, а вот другие собственники, распоряжающиеся недвижимостью только 2-3 года будут обязаны оплатить 13% от полученного дохода.

Порядок совершения оплаты налога

Срок уплаты налога с продажи квартиры – 1 год.

Продавец или покупатель обязаны заполнить декларацию №3-НДФЛ и передать ее сотруднику налоговой инспекции. Тот, в свою очередь, должен ознакомится с документами, принять деньги и вручить документ, подтверждающий оплату налога.

Если субъект желает уменьшить размер налогового взыскания, он обязан вместе с декларацией предоставить все необходимые документы, подтверждающие право использовать имущественный вычет или уменьшить сумму отняв расходы. К примеру, можно дополнить пакет документов квитанциями об оплате ремонтных услуг, оплате услуг юриста или нотариуса. Заплатить налог необходимо до 15 июля текущего года.

Последствия несвоевременной оплаты

Налог при продаже квартиры – это обязательное требование, нарушение которого может привести к серьезным штрафным санкциям, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.

Оплата налога с покупки или продажи недвижимости имеет много различных нюансов, которые необходимо учитывать во время подачи декларации в налоговую службу. Чтобы избежать трудностей в оплате налога и сэкономить деньги, лучше обратиться за помощью к специализированному юристу.