КвартираНедвижимость

Как составить договор аренды квартиры?

Аренда квартиры на сегодняшний день является распространенным явлением: люди, не имеющие возможности приобрести собственную жилплощадь, арендуют ее у собственников, ежемесячно выплачивая сумму арендной платы. Застраховать себя от обмана можно подписав договор аренды на квартиру. В этой статье мы рассмотрим, как составить договор аренды квартиры, не упустив важные нюансы.

Кто может сдавать?

договор на аренду квартирыДля начала следует определиться с тем, кто по закону имеет право осуществлять аренду недвижимости. Такими правами наделен исключительно собственник квартиры или его уполномоченный представитель (при наличии нотариально оформленной доверенности).

Никто из родственников, независимо от степени родства, или близких друзей не имеет права заключать сделку передачи недвижимости в аренду.

Собственником недвижимости считается субъект, на чье имя составлено свидетельство регистрации прав собственности.

Если жилплощадь является собственностью государства или муниципальной власти, то хозяин квартиры также не имеет права сдавать ее третьим лицам, кроме определенных обстоятельств, при которых хозяину потребуется взять письменное разрешение в соответствующих органах на осуществление сделки аренды.

Также разрешения понадобятся в случаях:

  • если на жилплощади зарегистрировано лицо, не достигшее 18-летнего возраста, потребуется дополнительное разрешение в органах опеки;
  • если на жилплощади проживают или прописаны другие субъекты, кроме собственника;
  • если квартира находится в долевой собственности;
  • если сдаче подлежит отдельная комната в квартире, то получить разрешение нужно у всех проживающих на жилплощади.
Важно! Если проигнорировать вопрос о дозволительных документах, то договор аренды, составленный сроком более чем на 12 месяцев, официально зарегистрировать в органах Россреестра будет невозможно.

В большинстве случаев собственники предпочитают не афишировать подобную сделку в госструктурах, чтобы избежать уплаты налога, однако в случае судебных разбирательств, бумага, не прошедшая регистрационную процедуру, не будет иметь никакой юридической силы.

Кому сдать квартиру?

Арендодатель всегда рискует, предоставляя свою собственность во временное владение посторонним лицам, и чтобы минимизировать риск порчи и несвоевременного погашения арендной платы за жилище, прибегает к разным вариантам поиска жильцов.

Наиболее распространенными являются такие способы:

  1. Обращение в агентства недвижимости, занимающиеся сдачей в аренду недвижимости на профессиональном уровне. Преимущества – много вариантов, предоставление гарантий, позволяет уменьшить срок поиска жильцов. Недостатки – потребуется оплатить услуги.
  2. Поиск через знакомых и родственников. Преимущества – не требует затрат, фактор знакомства или родства не позволит причинить ущерб. Недостатки – не всегда этот фактор оправдывает ожидания.
  3. Поиск через объявления (в печатных изданиях, на телевизионных каналах, в интернет ресурсах, путем расклейки объявлений и прочее). Преимущества – много вариантов, что позволить уменьшить срок поиска. Недостатки – нет гарантий порядочности арендатора, потребует материальных затрат.
  4. Сдавать квартиру лицам, находящимся в дружеских или родственных отношениях с арендодателем. Преимущества – гарантия порядка, своевременная оплата. Недостатки – возможно снижение суммы прибыли (или вообще ее отсутствие).
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Как взять ипотеку в Сбербанке?

Независимо от того, кто окажется квартиросъемщиком, арендодателю рекомендуется периодически посещать свою собственность, чтобы удостовериться в ее сохранности и должного выполнения всех пунктов договора.

Как передавать квартиру?

Передача квартиры арендатору должна осуществляться в условиях его личного присутствия. По возможности можно пригласить засвидетельствовать акт приема-передачи собственности соседей или знакомых.

Собственнику следует рассказать об особенностях эксплуатации быттехники, предметов мебели, кухонной утвари (за наличием таковой), порядке проведения работ по замене или ремонту сантехники в случае потребности и прочих обыденных нюансов.

Обязательным условием является засвидетельствование показателей счетчиков на воду, газ, электроэнергию. Показатели на момент передачи квартиры следует фиксировать в договоре, чтобы не спорить о том, кто стал причиной накопления задолженности по бытовому обслуживанию.

Рекомендуется сделать фотоснимки всех комнат, уделить внимание предметам мебели и технике. Это позволит показать серьезное отношение владельца квартиры к своей собственности и на случай споров о принадлежности предмета или ухудшения его состояния, потребовать вернуть или компенсировать убытки.

Логическим завершением сдачи жилплощади станет подписание акта приема-передачи, где будет указано не только техническое состояние самой жилплощади (наличие ремонта), но и всех предметов в ней. Важно не только специфицировать их, но и засвидетельствовать технические характеристики (состояние, марку, модель) и приблизительную оценочную ценность.

Внимание! Если среди соседей есть знакомые, следует оставить номер своего телефона на случай экстренной ситуации.

Как оформить аренду юридически?

договор на аренду квартирыПри передаче собственности в аренду заключается соглашение найма жилого помещения, который принято в народе называть договором аренды.

Однако по договору аренды арендатором может быть только юридическое лицо, в отличие от договора найма, который заключается исключительно с физическими лицами.

В повседневной жизни под арендой принято подразумевать переход недвижимости во временное пользование частного лица, поэтому определения «наем» и «аренда» в этой статье будут иметь равнозначный смысл.

Важно! Договор коммерческого найма жилых помещений регулируется 35 главой ГК РФ и частично 5 главой ЖК РФ.

Столкнувшись впервые с юридической стороной оформления договора аренды, многие арендодатели задаются вопросом – как правильно составить договор аренды квартиры, где найти образец, как его заполнить и на что обратить особое внимание.

Договор можно:

  • составить самостоятельно, прописав все пункты;
  • заполнить готовый бланк, скачанный с интернета;
  • сформировать при помощи нотариуса.

Соглашение должно быть подписано обеими сторонами. Нотариальной заверки такого документа не требуется, но и не воспрещается его производить. От прохождения процедуры засвидетельствования сделки у нотариуса документ не обретает дополнительную юридическую силу и остается равноценным простому соглашению.

Договор должно содержать такие обязательные пункты:

  • паспортные данные обеих сторон соглашения;
  • адрес и описание объекта недвижимости, серия и номер свидетельства о праве собственности;
  • размер арендной платы и расчетные сроки;
  • период сдачи собственности.

Также можно указать в документе дополнительные условия, акт описи (с указанием примерной оценочной стоимости) техники, мебели и предметов интерьера, способы устранения неполадок или ремонта и прочие пункты.

На какой срок заключить договор?

Законодательством установлено ограничение периода передачи недвижимости в аренду, максимальный срок которого составляет 5 лет. Даже если в договоре не прописано, на какое время сдается квартира, то спустя 5 лет договор утратит свою актуальность.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Общая и жилая площадь квартиры: что это такое, как считается и на что влияет

Не рекомендуется сдавать недвижимость на долгосрочный период особенно малознакомым лицам. Процедура продления такого договора не является сложной, а вот расторгнуть имеющееся соглашение проблематично.

Нужно ли регистрировать договор займа?

При составлении краткосрочного договора съема квартиры, сроком до одного года, обязательной процедуры документальной регистрации в органах Росреестра можно избежать. В других случаях законодательство обязывает оформить сделку в федеральной службе государственной регистрации.

Преимуществом оформления сделки с обращением в Росреестр является дополнительная гарантия при решении спорных вопросов с арендаторами.

Недостатками такой процедуры считается:

  • сбор пакета документов;
  • дополнительные расходы на уплату госпошлины за регистрацию;
  • передача сведений в органы налогообложения.
Внимание! Наиболее выгодным вариантом составления соглашения сдачи квартиры в аренду является краткосрочный съем сроком до 12 месяцев с последующим его продлением.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11 месяцев.

Положительными моментами такого краткосрочного соглашения является:

  1. Возможность избежать обязательного оформления сделки в федеральной службе государственной регистрации, что позволяет не тратить время на сбор и подачу документов, а также и уплачивать госпошлину.
  2. Информация не попадает в налоговую службу, что делает возможным избежание уплаты подоходного налога.
  3. Непродолжительный срок арендования позволит расторгнуть договор по истечению периода заключения, ждать которого не придется годами.

Регистрация договора в Росреестре

договор на аренду квартирыОформление сделки по передаче недвижимости арендуемому лицу от собственника происходит в федеральной службе государственной регистрации на основании обращения обеих сторон или их уполномоченных представителей.

Процедуру следует произвести не позднее 30 дней с момента заключения соглашения, в противном случае на владельца квартиры взыскивается штраф в размере 5000 рублей.

Для регистрации договора потребуется предъявить следующие документы:

  • удостоверения личности заявителей или их уполномоченных представителей;
  • договор аренды с актами приема-передачи имущества (в трех копиях);
  • документ, удостоверяющий право собственности на квартиру;
  • чек об уплате госпошлины, размер которой (2000 рублей) делится на равные части между сторонами сделки;
  • письменные разрешения совладельцев недвижимости или лиц, проживающих (прописанных) на ней.
Внимание! Срок оформления сделки, документы для которой можно подать в региональное представительство Росреестра или в многофункциональный центр, составляет 5 рабочих дней.

В регистрации может быть отказано по следующим причинам

Существует несколько поводов для отклонения в регистрации договора аренды:

  1. Предъявленный пакет документов имеет не полный перечень бумаг.
  2. На квартиру уже числится активный договор аренды.
  3. Письменное соглашение имеет грубые ошибки или составлено без применения правовых норм.
  4. Арендуемая жилплощадь не состоит на учете в кадастровой службе.
  5. Наличие актуального ареста на объект недвижимости.

Плата за съемное жилье

При составлении договора съема одним из наиболее важных пунктов является указание суммы, сроков и условий передачи арендной платы. Сумма залоговой стоимости или погашения арендной платы за несколько месяцев вперед в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре, также как и условия оплаты коммунальных платежей.

В соглашении следует также указать возможность повышения платы за съемное жилье и ее размер. Арендодатель имеет право повышать стоимость аренды, независимо от того, есть ли в письменном соглашении этот пункт, но не более одного раза в год в размере до 10% от заявленной суммы. При этом собственник должен заблаговременно предупредить жильцов о своем решении.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Межевой план земельного участка: как составляется и в чем его отличия?

Арендатор может потребовать уменьшить сумму арендной платы в случае, если состояние жилплощади по каким-либо причинам, не зависящим от него, ухудшились.

Важно! Все расчеты и стоимостные величины платы соглашаются в индивидуальном порядке на усмотрение сторон.

О расписках

Всякую передачу денежных средств стоит фиксировать в письменном виде путем написания расписок. Для этого подойдет специально составленный бланк в двух экземплярах, в который нужно будет вносить дату, сумму и подпись сторон о приеме-передачи финансовых средств. Можно приобщить к проведению этой процедуры свидетелей.

Если оплата производится безналичным способом, то все полученные квитанции нужно сохранять

Внимание! Заверять расписку в нотариальной конторе не требуется, но и не запрещается.

Расторжение договора

Арендодателю в отличие от арендуемого тяжелее расторгнуть действующее соглашение аренды. Арендуемая сторона может запросить прекратить действие сделки на собственное усмотрение, предупредив собственника квартиры за три месяца до момента выезда.

Однако законом прописаны такие случаи, когда и арендодатель вправе заставить покинуть свою собственность нанимателя:

  • если сроки уплаты арендной платы систематически нарушаются;
  • если существенно ухудшается состояние имущества;
  • если не выполняются или выполняются не в должной мере дополнительные условия (например, произведение ремонтных работ);
  • если квартира сдается в субаренду, нарушается порядок или арендатор мешает спокойствию жителей дома.

Расторгнуть соглашение найма можно как в добровольном порядке, так и через суд, причем истцом может выступать любая из сторон.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

договор на аренду квартирыЕсли имеет место быть долгосрочная аренда, зарегистрированная в Росреестре, то информация о сделке автоматически переходит в налоговый орган, и скрыть факт получения прибыли будет невозможно.

Если сделка составлена на основании краткосрочной аренды, то можно не разглашать обстоятельства получения дохода, тем самым уберечься от уплаты госпошлины.

Однако законодатели категорически не рекомендуют этого делать, ведь в случае выявления факта уклонения от налогов, с арендодателя взыщется не только неоплаченный налог за весь период получения прибыли, но и штраф в размере 20-40% от неуплаченной суммы. Максимальным наказанием для незаконопослушного арендодателя станет лишение свободы.

Внимание! Независимо от сроков сдачи квартиры, арендодатель обязан оплатить подоходный налог.

Для погашения подоходного налога собственник должен подать декларацию о доходах за прошедший год до мая текущего года, где будет учитываться доход с предоставления жилплощади в аренду нанимателю. Налоговый орган начисляет сумму налога из расчета предоставленной информации и обязывает погасить ее до 15 июля текущего года.

Важно! Освободиться от погашения подоходного налога за сдачу в наем недвижимости можно в том случае, если возможно представить доказательства факта отсутствия получения денежных средств от нанимателя на протяжении большего периода сделки.

бесплатно
Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 455-04-42
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме

Метки

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock detector