Как сдать квартиру в аренду правильно?

Имея неиспользуемую лично жилую площадь, ее владельцы часто задумываются о сдаче квартиры в аренду. Такое решение является выгодным не только потому, что собственник постоянно будет получать дополнительную прибыль, но и потому, что за квартирой кто-то будет присматривать. Не зная, как сдать квартиру в аренду правильно, или в спешке, владельцы допускают многих ошибок, которые иногда дорого им обходятся.

Право сдачи квартиры

Только владелец жилого помещения, имеющий свидетельство регистрации прав собственности, может сдавать его в аренду. У родственников или близких знакомых нет права сдавать квартиру в аренду лишь по просьбе ее владельца.

Это возможно в случае, если собственник нотариально оформил доверенность на другое лицо, предоставляя ему право заключать арендный договор.

Хозяин жилья, фактически принадлежащего государству или муниципалитету по договору социального найма, не может кому-то его сдавать. В редких случаях это удается, потому что собственникам помещения соответствующие органы выдают необходимые разрешения.

Дополнительные нюансы

Иногда перед заключением договора, помимо основного пакета документов, необходимо иметь дополнительные бумаги.

1. Во-первых, если в квартире прописано несколько человек, то нужно получить их письменное разрешение на сдачу жилья.
2. Во-вторых, когда сдается комната в «коммуналке» с общей кухней, ванной и туалетом, необходимо согласие остальных жильцов.
3. В третьих, нужно получить разрешение от органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Если несколько человек владеет жилплощадью, то по правилам сдачи квартиры в аренду нужно оформить доверенность на одного из собственников и предоставить ему единоличное право заключать сделку и подписывать договор. Такое соглашение необходимо оформить нотариально во избежание недоразумений в дальнейшем.

Когда у арендодателя и квартиросъемщика возникают споры, доходящие до судебного разбирательства, часто закон принимает сторону второго, ведь оказывается, что жилплощадь сдавалась в аренду неофициально. Поскольку договор найма не проходил регистрацию в Росреестре, то он не имеет юридической силы, является недействительным и не может служить доказательством правоты арендодателя.

Подготовка помещения и поиск квартиросъёмщиков

Любое жилье перед сдачей в аренду нужно подготовить, прежде чем кого-то в него заселять. Речь идет не только об уборке и чистке, но и об обновлении интерьера и описи имущества.

Преимуществ в таких действиях несколько:

• ухоженная жилплощадь с минимальным набором техники и нестарой мебелью привлечет больше клиентов;
• за хорошие условия можно поднять арендную плату на 20-40%;
• съёмщики будут обязаны поддерживать квартиру в таком состоянии, в котором вы ее им оставили.

Существуют фирмы, которые предоставляют услуги по подготовке жилья к сдаче в аренду. Они могут осуществить генеральную уборку, экстренный косметический ремонт, как всей квартиры, так и её отдельных комнат, тестирование и замену сантехники, разработку нового интерьера и даже истребление насекомых.

Акт приема-передачи

После окончания подготовительных работ следует обратить свое внимание на опись имущества. Таким образом, арендодатель обезопасит себя от дальнейших разбирательств по поводу порчи и исчезновения мебели, техники, посуды и других предметов, оставленных в квартире.

Подобный документ должен состоять не только из перечисления всех элементов интерьера, но и описания их характеристик: год выпуска и покупки, марка и модель, наличие гарантийного талона, состояние (новое или б\у), имеющиеся повреждения (поломка, царапины и трещины). Эта информация может  быть вписана в основной текст арендного договора, так и прилагаться к нему отдельным листом.

Поиск арендаторов

Наиболее сложным и длительным процессом может оказаться поиск надежных жильцов.

Для людей, которые не сталкивались раньше с подобным и поэтому не знают, как правильно сдать квартиру квартирантам, существует несколько рекомендаций:

1. Сдавать жилье друзьям или родственникам, которым вы доверяете. Как правило, в таком случае арендная плата будет невысокой или вовсе отсутствовать, зато таким жильцам можно смело передавать во временное пользование свое имущество. Даже если в квартиру собственника заселились его знакомые или друзья, все равно стоит периодически наведываться к ним и проверять состояние жилья.
2. Квартиросъёмщик по протекции. Друзья или родственники могут посоветовать ответственного и надежного человека, которому совесть не позволит что-то украсть или сломать, а также внезапно исчезнуть, не заплатив за аренду.
3. Наниматель может искать квартиру среди объявлений в газете или бегущей троки экрана телевизора, поэтому можно смело пользоваться СМИ, чтобы сдать жилье в аренду. В социальных сетях и на специальных сайтах также размещается подобная информация. Такой метод считается рискованным, потому что можно попасть на недобросовестных квартирантов, которые повредят мебель или съедут не заплатив.
4. Помощь агента по недвижимости. Риелтор быстро и качественно подберет потенциальных арендаторов, предоставит определенные гарантии и избавит от многих проблем, но за его труд придётся хорошо заплатить.  Такой услугой, как правило, пользуются люди, незнающие, как сдать квартиру в аренду, нежелающие разбираться в тонкостях такой сделки и тратить на нее свое время и нервы. Те, кто планирует надолго уехать за границу или вовсе перебраться жить в другую страну, также являются частыми клиентами агентства по недвижимости.

Передача квартиры арендаторам и юридические аспекты сделки

Прежде чем преступить к оформлению документов с нанимателем следует осуществить несколько немаловажных действий, которые помогут арендодателю в случае конфликта или даже судебного разбирательства.

Необходимо продемонстрировать квартиросъемщику, как пользоваться имеющейся техникой, рассказать о возможных поломках и повреждениях, чтобы избежать недопонимания или причинения серьезного ущерба. Также стоит зафиксировать вместе с ним показания счетчиков, чтобы в дальнейшем не возникло вопросов по поводу коммунальной задолженности.

Не лишним будет сделать фотографии крупным планом и отдельных частей помещения. Во-первых, так наниматель увидит трепетное отношение владельца к квартире, что подстегнет его тщательно за ней ухаживать. Во-вторых, если возникнут споры о порче имущества и придется доказывать свою правоту в суде, у собственника будут на руках неоспоримые доказательства.

Подписание бумаг

Также новых жильцов можно познакомить с соседями, если их с владельцем связывают дружеские или доброжелательные отношения. Им также при арендаторе можно оставить свой номер телефона, что будет для него дополнительным стимулом не нарушать дисциплину.

Выяснив все бытовые нюансы проживания в съёмной квартире, арендодатель и наниматель приступают к оформлению некоторых документов. Этот этап является одним из самых важных для тех, кто не знает, как официально сдать квартиру в аренду. Такие сделки рекомендуется все же закреплять юридически, даже если наниматели являются близкими родственниками или давними друзьями владельца помещения.

Договор найма

Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения, а между юридическими – договор аренды. Его также можно составить самостоятельно или обратившись к юристу.

Каждая из сторон ознакамливается с документом, подписывает его и получает по экземпляру. Договор можно заверить у нотариуса, но большей юридической силы, чем обычный, он иметь не будет.

Помимо договора, необходимо составить акт приема-передачи квартиры. В нем указывается информация, собранная во время описи жилья, то есть наличие мебели, техники и других ценных предметов, их состояние, технические характеристики и примерную стоимость. В таком случае будет легче доказать нанесение ущерба имуществу собственника. Акт подписывают обе стороны, после чего новым жильцам отдают ключи от квартиры.

Скачать образец договора аренды квартиры (договор найма жилья)

Скачать акт приёма-передачи имущества к договору найма жилого помещения

Как правильно составить договор найма?

Тем, кто решил составлять такой документ самостоятельно, необходимо знать несколько правил. Единственным четким и обязательным пунктом является указание размера арендной платы и срока, на который заключается договор.

В нем может быть указана также дополнительная информация по соглашению сторон, а именно:

• место и дата подписания документа;
• паспортные данные, как арендодателя, так и нанимателя;
• подробная информация о квартире: адрес, планировка, техника, мебель и другие технические характеристики;
• бумаги, подтверждающие, что арендодатель является собственником жилья и имеет право его сдавать;
• закрепление обязательства уплачивать коммунальные счета за одной из сторон;
• способ оплаты (наличные, через банковскую карту, через почтовый перевод);
• периодичность оплаты (ежемесячно, ежеквартально, за весь срок проживания);
• определение с обязанностью делать ремонтные работы в квартире;
• называние всех лиц, которые будут жить в съёмном помещении;
• причины, позволяющие досрочно расторгнуть договор;
• другие права и обязанности обеих сторон.

После внесения всей необходимой информации арендодатель и наниматель подписывают документ и заверяют его у нотариуса. Неправильно составленный договор подвергает риску не только потерять время владельца, но и его имущество.

Обязанности сторон

Помимо этого, обеим сторонам следует обсудить дополнительные нюансы по распределению прав и обязанностей квартиранта:

1. Наниматель не имеет права сдавать съёмную квартиру третьим лицам. Иногда случается, что недобросовестные квартиранты занимаются субарендой, ставя арендную плату выше, чем настоящий владелец, и сдавая жилье в аренду повторно.
2. Необходимо уточнить, кто в случае несчастного случая (пожар, затопление и т.д.) будет возмещать убытки соседям, кто позаботится о страховых расходах.
3. Владелец квартиры должен предупредить квартирантов, что им не стоит пытаться незаконным образом получить прописку в съёмном жилье, даже если они заключают договор на длительный срок. По закону без разрешения собственника это сделать нельзя, но хитрые жильцы иногда способны на многое, особенно имея знакомых в органах. В таком случае именно договор может помешать планам «умельцев».

Особенности регистрации договора найма

Договоры, заключающиеся на срок менее 11 месяцев, не требуют регистрации. В основном их предлагают арендодатели, не желающие платить государственную пошлину и сообщать налоговой службе о своих дополнительных доходах.

Недостаток такого вида документа в том, что в случае судебного разбирательства он «сыграет» против владельца квартиры, который, официально не оформив сделку, изначально лишил себя гарантий.

Чтобы зафиксировать договор найма нужно собрать пакет документов и следовать простому алгоритму:

1. Договор регистрируется в течение месяца с момента его заключения. Опоздав с прошением, арендодатель будет оштрафован на 5000 рублей.
2. Обе стороны должны стать заявителями или оформить на другие лица нотариально заверенную доверенность.
3. В перечень необходимых бумаг входит паспорта заявителей, три экземпляра договора найма и акта приема-передачи квартиры от собственника квартиранту, уплата госпошлины в размере 1000 рублей с каждого, документы, подтверждающие, что арендодатель является собственником квартиры.
4.  На протяжении 5 дней рассматривается прошение, и договор вносится в базу Росреестра.

Причины отказа

Существует несколько причин, по которым все-таки в регистрации договора найма могут отказать, например:

• грубые нарушения законодательства в подаваемом документе;
• сдаваемая квартира числится в другом договоре найма, срок которого ещё не истек;
• не хватает некоторых документов для регистрации;
• жилье не состоит на кадастровом учете.

Периодичность оплаты за жилье и расписки

О размере арендной платы и способе передачи средств владелец квартиры и наниматель договариваются между собой и по желанию и обоюдному согласию могут прописать это соглашение в договоре найма, чтобы исключить возникновение недоразумений и конфликтов в дальнейшем.

Эта же рекомендация универсальна и касается периодичности оплаты за съёмное жилье.

Если в квартиру заселяются родственники или близкие друзья, чье пребывание в жилой площади владельца часто является безвозмездным, то подобный пункт не обсуждается и не фиксируется в договоре. В противном случае арендодатель и наниматель обсуждают вариант ежемесячной, ежеквартальной и полной оплаты за весь период съема квартиры. Первый вариант используется наиболее часто, а третий считается самым безопасным для обеих сторон.

Гарантии и расписки

Собственник жилья, заключая договор на год и получая оплату за весь срок, обретает некую уверенность, что он не понесет убытков, что в ближайшее время ему не нужно будет искать квартирантов, что он не зря потратил время и силы на регистрацию договора и т.п.

Наниматель также остается удовлетворенным, ведь он точно не очутится на улице, если вдруг у него возникнут финансовые трудности, ему не нужно будет каждый месяц вспоминать об уплате аренды, встречаться с владельцем или стоять в длинных очередях в кассу банка.

Расписки и для нанимателя, и для собственника нужны, чтобы фиксировать каждый акт внесения залога или уплаты ежемесячной стоимости аренды жилья. Подготовив простую форму бланка, в который останется только внести сумму, дату и подписи, обе стороны могут быстро и удобно получать по экземпляру такой расписки.

Подобная процедура помогает избежать возникновения недоразумений с неуплатой. Нанимателю также рекомендуется сохранять чеки и квитанции, чтобы подтвердить перечисление средств в случае, если его расписка была утеряна.

Расторжение договора

Главный пункт договора найма – это срок, на который сдается квартира, но, помимо этого, необходимо прописать условия, по которым документ может быть расторгнут преждевременно. В противном случае между нанимателем и арендодателем часто возникают конфликты, доходящие до судебного разбирательства.

Существует несколько случаев, в которых квартирант может преждевременно расторгнуть договор найма и освободить съемное жилье. Во-первых, если с таким решением согласны обе стороны сделки. Во-вторых, если владелец квартиры предупрежден об этом минимум за 3 месяца до съезда нанимателя.

Собственник сдаваемой в аренду жилплощади без участия временного жильца может расторгнуть договор по таким причинам:

1. При длительной аренде наниматель не вносит арендную плату за полгода, при кратковременной – пропускает два платежа подряд.
2. Нанесение ущерба имуществу арендодателя и отказ квартиранта и других лиц, проживающих вместе с ним на съемной квартире, возместить убытки.
3. Наниматель не выполняет другие оговоренные и прописанные в договоре обязанности (поддерживать чистоту и порядок в жилье, не шуметь и не мешать соседям и т.п.).

В случае возникновения неразрешимых конфликтов и наниматель, и наймодатель могут подать в суд, по решению которого договор может быть расторгнут, а все недоразумения и споры улажены. Основной и частой причиной судебных разбирательств является непригодное для жизни состояние квартиры, резкое ухудшение условий проживания или решения об аварийном состоянии помещения от соответствующих служб.

Если арендодатель расторгает договор и называет одну из трех вышеперечисленных причин, а наниматель с этим не согласен, то он может подать в суд. Как правило, если договор найма заключен на длительный срок, то виновнику конфликта, из-за чьей невнимательности квартира стала непригодной для жизни, дается отсрочка, чтобы все исправить. В случае задолженности при длительной аренде суд обязывает квартиранта выплатить всю сумму владельцу жилья в течение года.

Причины платить налог с прибыли от сдачи квартиры

Информация о длительном договоре найма, который прошел регистрацию в Росреестре, обязательно поступит в налоговую службу, потому что скрыть это никак не удастся. Кроме того, о неуплате налогов может сообщить каждый недоброжелатель.

По статье 23 Налогового кодекса РФ, которая относится к сдаче квартиры в аренду, каждое физическое лицо обязано уплачивать налог с любого своего дохода.

Для тех, кто большую часть года пребывает в стране, размер налога составляет 13% от дохода. Для тех, кто находится в РФ меньше 183-х дней в году, он составит 30%. Отчисление средств происходит один раз в год в период с 1 января по 1 мая, и после подачи в налоговый орган по месту жительства декларации о доходах.  В этом документе также нужно указать размер прибыли от сдачи квартиры в аренду.

Если владельцы не регистрируют договор найма на длительный срок, то их может ожидать не только проигрыш в судебном разбирательстве с нанимателем, но и более серьезные проблемы с законом. Во-первых, государству нужно будет вернуть не только всю сумму утаенных налогов за период сдачи квартиры в аренду, но и штраф в размере от 20% до 40% от дохода. Во-вторых, собственник может быть лишен свободы на 1 год по статье 198 Уголовного кодекса РФ, если сумма неуплаченных налогов превысила 600 000 рублей.

Регистрация ИП

Если владелец квартиры постоянно сдает в найм квартиру или даже несколько, то его деятельность считается предпринимательской. В таком случае законно и выгодно регистрировать ИП, чтобы сократить размер налогообложения до 6% от дохода.

Кроме того, если факт сдачи сразу нескольких квартир будет официально зафиксирован, а арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, то его ждет административная или даже уголовная ответственность. Наймодателя могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности по статье 141 пункту 1 КоАП РФ или по статье 171 УК РФ.

Возможные риски для арендодателя

Если сдавать квартиру в аренду на длительный срок, регистрировать договор найма в Росреестре, найти надежных квартирантов через агентство недвижимости, то риски для арендодателя сокращаются к минимуму или совсем сводятся на нет. В противном случае владелец квартиры подвергает себя неоправданному риску.

Среди основных неприятностей могут быть такие:

1. Нанесение убытков. Без договора арендодатель не сможет доказать, что квартирант испортил ремонт или мебель, привел в негодность технику или просто ее украл.
2. Недобросовестные жильцы. Квартиранты, даже казавшиеся благонадежными или являющиеся чьими-то знакомыми, могут внезапно исчезнуть, оставить жилье без присмотра и не уплатить огромные счета за коммунальные услуги и связь (телефон, Интернет).
3. Предприимчивые квартиранты. Наниматель может сдавать взятую в аренду квартиру в субаренду другим третьим лицам, устроив в уютном жилье «проходной двор».
4. Проблемы с законом. Договор найма на длительный срок подлежит обязательной регистрации, а с прибыли от сдачи квартиры в аренду изымается налог. В противном случае при удержании небольших сумм на владельца налагается штраф, а при сокрытии значительной прибыли собственник может быть лишен свободы сроком от полугода.

Кратко о главном

Если ответственно и скрупулезно подойти к вопросу, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, то арендодатель быстро и легко сможет заключить выгодную для обеих сторон сделку.

Следуя детальной пошаговой инструкции, владелец квартиры максимально безопасно и уверенно способен сдать квартиру в аренду даже на длительный срок и вовсе незнакомым людям.

Особенно внимательно собственник жилья должен отнестись к поиску квартирантов и составлению договора найма, ведь именно эти два пункта могут вселить в него уверенность, что он передал свое имущество в надежные руки, максимально его и себя защитив.

Не следует также игнорировать официальное оформление сделки, регистрацию договора найма на длительный срок и уплату налогов. Именно эти простые действия способны помочь хозяину жилья в случае необходимости не только доказать недобросовестность жильцов, но и не попасть за решетку.