Как разменять квартиру?

В случаях, когда проживающие в одном помещении родственники хотят жить отдельно, можно организовать размен квартиры. Такой шаг избавит от необходимости сначала искать покупателя своего жилья, а потом подбирать варианты продажи отдельных жилых площадей. Главное выполнить все условия и соблюсти законодательство. Попробуем разобраться в тонкостях процедуры при наличии различных обстоятельств.

Законодательство, контролирующее вопросы размена квартиры

Задавшись целью разменять квартиру, нужно понимать значение данного действия. Размен жилья – это соглашение, которое заключается между участниками гражданско-правовых отношений.

Оно подразумевает обмен жилья большей площади на несколько вариантов с меньшей жилой площадью. План действий зависит от того, находятся ли объекты в собственности или принадлежат государству. Далее играет роль вопрос, добровольно или принудительно будет совершаться процедура.

Если разменивают жилье с оформленным правом собственности, то такие сделки превращаются в куплю-продажу каждого объекта. Их контролирует Гражданский кодекс Российской Федерации. В случаях, когда планируют разменять жилые площади, используемые по договору найма, руководствуются Жилищным Кодексом РФ. Данный правовой акт предполагает возможность принудительного размена жилья.

По закону существуют следующие причины невозможности совместного проживания родственников:

• супруги расторгли брак;
• дети выросли и не хотят проживать с родителями;
• один из родственников употребляет алкоголь или наркотики, принимает у себя компании деградирующих лиц;
• один из совладельцев должен переехать по причине получения новой должности или поступления в учебное заведение;
• орган местного самоуправления принял решение о расселении.

Совершить обмен можно, заключив договор купли-продажи на каждый отдельный объект. В одном документе нельзя прописать сразу все действия. Каждый из договоров должен пройти государственную регистрацию.

Как разменять квартиру: способы, основания, требования

Процесс размена жилья может иметь существенные отличия. Это объясняется наличием разных участников сделки. Ими могут выступать физлица, местные органы самоуправления и совладельцы недвижимого имущества.

В зависимости от целей сделки и характеристик объектов размены выделяют:

• равнозначные сделки;
• соглашения на обмен с доплатой одной из сторон;
• сделки по размену жилья в разных городах;
• обмен большой жилой площади на отдельные помещения в коммунальном жилье;
• обмен на меньшее жилье с иными материальными ценностями или услугами.

Главным условием в сделках размены является сохранение вида правовых отношений. Исполнительные органы могут давать согласие на смену вида права, но процедура должна быть выполнена до начала расселения.

Размен квартиры, на которую не оформлено право собственности

Достаточно часто возникает вопрос, как разменять неприватизированную квартиру. Это объясняется невозможностью совершить любые сделки в отношении такого жилья. Его нельзя продать, но можно обменять с согласия органов самоуправления.

Чтобы совершить размен муниципальной квартиры, нужно заручиться разрешением администрации исполнительного комитета. Для этого подают заявление с указанием причин, по которым не возможно дальнейшее проживание на старой жилплощади. Заявление составляет владелец недвижимости. В нем обязательно указывают пожелания лиц, проживающих в помещении, возможность покупки муниципалитетом подходящего жилья, согласованный вариант размена.

Собственником муниципальной недвижимости считается исполнительный комитет. Он решает вопрос расселения жильцов. В его полномочиях удовлетворить просьбу, но делать это не обязательно. Исполком может выступать инициатором расселения. В этом случае жильцам предоставляют равноценный вариант. Предупредить жильцов о намерении расселить должны заранее, объяснив причины такого решения. В случае нарушения прав лиц, проживающих в квартире, может быть написано обращение в судебные органы. Сделать это нужно в срок до 10 дней после ознакомления с решением о расселении. Подтверждением ознакомления служит личная подпись проживающих.

Мы уже ответили на вопрос, можно ли разменять муниципальную квартиру. Теперь осталось определиться с действиями, которые нужно совершить в случае размена неприватизированной квартиры. Обменивать можно только равноценные объекты.

Для узаконивания процедуры придется собрать приличный пакет документов, который включает:

• заявление всех жильцов;
• в случае сделок с недвижимостью в ЖСК, копия протокола собрания участников, на котором принято решение о новых жильцах;
• документы, подтверждающие родственные отношения участников обмена;
• медицинские справки об отсутствии серьезных заболеваний;
• разрешение опекунского совета;
• выписки из домовой книги;
• выписка о лицевом счете;
• оригинал договора найма жилья;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если стороны полностью согласны с условиями обмена, а муниципальные власти ничего не имеют против, то выдается разрешение на сделку. Решение действительно в течение месяца. Для обмена жилых площадей в разных населенных пунктах срок продлевают до 60 дней. Решая вопрос, как разменять муниципальную квартиру, можно не беспокоиться о финансовой стороне вопроса. Процедура проводится бесплатно.

Размен квартиры, находящейся в собственности физических лиц

Вариант с разменом приватизированных квартир не сопряжен с такими трудностями, как в случае с муниципальным жильем. Такая недвижимость может быть обменена по решению собственника.

В этом случае подбирают варианты, когда возможно участие в сделке нескольких собственников жилых помещений. В результате обмена одни из участников съедутся в большее жилье, а другие получат меньшие по площади отдельные квартиры.

В таких сделках можно:

• делать доплату, если жилые площади не равны в оценочной стоимости;
• переселить жильцов в частный дом с их согласия;
• передать участникам сделки право собственности на землю;
• оплатить долю одного из участников сделки деньгами.

Заключение сделки в случаях с приватизированным жильем оплачивается нотариусу. Внести определенную сумму придется также за регистрацию документов в органах Росреестра.

Если квартира является собственностью нескольких лиц, то невозможно совершить обмен без согласия всех совладельцев. Никто не может заставить собственника доли жилья выехать из помещения. При этом остальные совладельцы имеют право продать свою часть жилого помещения. Первоочередное право покупки имеют собственники остальных долей. Если они в покупке не заинтересованы, то продать часть квартиры можно посторонним лицам.

Два способа размена

Разменять квартиру, которая находится в собственности, можно двумя способами:

• прямым обменом;
• альтернативным.

Первый вариант предполагает, что собственники обменивают свои квартиры. Все участники должны быть согласны с условиями сделки. Каждого собственника должны устраивать предлагаемые в обмен помещения. Такой способ более трудный, ведь найти идеальные варианты жилья, которое хотят обменять, получается не всегда.

Вторая схема предусматривает, что будет найден покупатель имеющегося жилья. Потом ищут в продаже недвижимость, подходящую продавцу по цене и качеству. Покупатель большой квартиры оплачивает сделки купли-продажи меньших помещений, и получает договор на право собственности желанного варианта. В такой схеме больше шансов найти подходящие всем жилые площади.

Если в квартире проживают несовершеннолетние

Особое внимание нужно уделить сделкам, в которых принимают участие несовершеннолетние лица. Государство следит за соблюдением их прав и не позволит совершить сделку без одобрения опекунского совета. Без отметки органов опеки договор мены не примут на регистрацию в Росреестр.

В органы опеки нужно предоставить следующие документы:

• документы на приватизацию всех помещений, участвующих в сделке;
• квитанции коммунальных платежей;
• выписку из домовой книги;
• акт об оценке недвижимости;
• документы, подтверждающие родственные связи.

Комиссия рассмотрит документы и в случае, если все соответствует установленному законодательству, выдаст разрешение. Его подписывает глава государственного образования населенного пункта.

Нюансы размена квартиры после развода супругов, если есть дети

Согласно законодательству РФ, все нажитое в браке имущество при разводе делят пополам. Исключения составляют случаи, когда имеется брачный договор с прописанными условиями расторжения брака. В результате раздела каждый из супругов становится владельцем доли недвижимости. Доли могут быть проданы второму совладельцу или, в случае его отказа, третьему лицу.  Если одним из совладельцев недвижимости является ребенок, то размен может быть осуществлен только с разрешения органов опеки.

Если бывшим супругам не удалось договориться о размене жилья мирным путем, придется решать вопрос в органах суда. Если на раздел жилья не подали в течение трех лет с момента развода, то жилье остается в собственности бывшего владельца.

Когда решается вопрос, как разменять муниципальную квартиру в Москве или другом регионе после развода, нужно обратить внимание на наличие прописки супругов на жилой площади. Тут нет срока давности, подать на раздел имущества можно в любое время. Разменом муниципальной недвижимости занимаются органы самоуправления.

Если жилье было приобретено или приватизировано до начала брачных отношений, оно не подлежит разделу. Недвижимость является частной собственностью и не будет разменяна после развода.

Если один или несколько совладельцев не согласны на размен

Если один из совладельцев приватизированного жилья настаивает на размене, а остальные выступают против такого решения, собственник может распорядиться долей имущества по своему усмотрению. Для начала он обязан предложить свою долю остальным совладельцам. Для этого составляют письменный документ, который вручают под подпись или направляют письмом с уведомлением. Если в течение месяца с момента получения уведомления никто не изъявил желания выкупить долю, она может быть продана третьим лицам.

С муниципальным жильем вопрос обстоит несколько иначе. Тут любой из проживающих в помещении может выступить инициатором разъезда. Заявление подают в органы муниципалитета. Комиссия рассматривает прошение и решает вопрос о расселении.

Размен квартиры через суд

Если стороны не могут договориться о размене квартиры, они могут подать исковое заявление в суд.

Как разменять муниципальную квартиру через суд

Иск может быть подан на чиновника, уполномоченного решать вопросы раздела муниципальной недвижимости или на лиц, которые препятствуют размену. Решением вопросов о нарушении имущественных прав участников муниципального жилья занимаются районные суды. В данном случае дело будет рассматриваться в суде по месту регистрации ответчика.

Иск должен содержать описание причин подачи заявления и прошение о решении вопроса разъезда. Следует четко изложить причины, по которым истец настаивает на разъезде. Суд на основании законодательства РФ решит вопрос. При этом будут соблюдены права и интересы сторон. Не редко иск отклоняют за недостатком оснований. Тогда стороны должны решить вопрос самостоятельно на основании гражданско-правовых норм.

Принудительный размен квартиры по решению суда может иметь место, если один из совладельцев ведет аморальный образ жизни. Он может выражаться в употреблении алкоголя или наркотиков, устройстве дебошей, или применении физической силы в отношении других жильцов. В таких случаях в суд нужно предоставить справки и характеристики от участкового, медицинские справки и заключение нарколога.

Размен приватизированного жилья по решению суда

Как было сказано выше, никто не может заставить собственника жилья выехать из него. Суд не в праве решать вопросы расселения по объектам недвижимости, на которые оформлено право собственности. Таким образом, в приватизированном жилье долю можно продать, если нет возможности мирно договориться о размене.

План действий при размене квартиры

Решившись на размен жилья, нужно доказать, что дом, в котором оно расположено, является правоспособной недвижимостью.

Это значит, что он не относится:

• к аварийным объектам;
• к объектам, подготовленным под снос.

Гораздо проще совершить размен жилой площади, на которую оформлена приватизация. Достаточно часто перед разменом жильцы приватизируют квартиру, а после распоряжаются ей как частной собственностью.

Если приватизировать жилье жители не хотят, то разменом будет заниматься орган местного самоуправления. Если муниципалитет не ведет базу данных о возможных вариантах обмена, то проблема поиска таковых ложится на инициатора размена. До начала поиска следует получить разрешение органов власти на размен.

Частная собственность предполагает самостоятельный поиск жилья для обмена. Можно изучить объявления в газетах, интернете или на досках объявлений. Различные агентства недвижимости могут упростить поиск, предложим сразу несколько вариантов. Распространен вариант, когда такие компании выполняют целый ряд сделок для осуществления разъезда.

Пакет документов для размена жилья

Перед разменом квартиры нужно получить справку из бюро технической инвентаризации об отсутствии незаконной перепланировки. Если таковая имела место, сначала придется переоформить документацию в БТИ.

Далее собирают документы, которые подтверждают право на использование жилья. К таким относятся:

• договор о праве владения жильем;
• документы о приватизации квартиры;
• документ о получении наследства;
• договор социального найма жилой площади.

К данным бумагам обязательно прилагают документ, удостоверяющий право собственности. Если основанием к разъезду послужило решение судебного органа, обязательно включить в пакет документов выписку о нем. Для семей с детьми или недееспособными родственниками обязательно наличие разрешения опекунского и попечительского органа.

Также необходимо предоставить письменное согласие супруга, согласие всех участников собственности, выписку из домовой книги. Документы о том, что жилье не состоит в залоге или аресте, обязательны для любой недвижимости. ЖЕУ выдаст документ о том, что задолженности по коммунальным платежам нет.

Собрав полный пакет документов, можно начинать вести переговоры о размене.

Налогообложение сделок по размену жилья

Размен муниципального жилья не облагается налогом. Также не придется платить государству, если жилье находилось в собственности лиц более трех лет. В других случаях сделки попадают под действие Гражданского кодекса РФ. Статья 567 устанавливает размер налогов для сделок купли-продажи жилых помещений. Размен квартир с оформленным правом собственности оформляется также договорами купли-продажи. По ГК из стоимости квартиры, указанной в справке БТИ, вычитают 1 млн. российских рублей. От полученной суммы в казну уплачивают тринадцать процентов.

Когда разменять жилье невозможно?

Закон предусматривает невозможность размена жилья в следующих случаях:

• договор найма утратил силу на момент размена;
• в органы суда подано исковое заявление о прекращении договора найма или изменении его условий;
• жилье признано аварийным или подготовлено под снос;
• недвижимость нужна муниципальным органам;
• лица проживают в служебных общежитиях или квартирах;
• сделка признана судом фиктивной или заключенной с корыстными целями;
• в жилье заселилось лицо с тяжелой формой хронических недугов;
• один из собственников исключается из ЖСК.

Иногда могут возникать особые случаи, когда разменять жилье не удастся. Самостоятельно решать подобные вопросы без знания законодательства трудно. Лучше обратиться в специальные компании или агентства. Такое решение поможет сохранить нервы и время, убережет от недобросовестных участников обмена.

Если принято решение совершить обмен своими силами, стоит уделить внимание изучению документов на предполагаемый вариант обмена. Проверьте наличие не выписанных из помещения лиц. Стоит узнать о сроке нахождения жилья в собственности нынешних владельцев. Если он небольшой, задайте вопросы о причинах размены. Особое внимание уделите наличию обременений. В случае их наличия вы рискуете приобрести задолженность или вообще остаться без недвижимости.