Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости несет за собой некоторые риски, избежать которые можно при знании того, как можно проверить квартиру перед покупкой, какие документы покажут ее чистоту, и имеет ли право потенциальный покупатель требовать документы такого рода перед осуществлением сделки. В этой статье рассмотрим все аспекты и нюансы проверки юридической чистоты перед приобретением недвижимости.

Как самостоятельно осуществить проверку квартиры перед покупкой?

До заключения письменного соглашения купли-продажи квартиры, недвижимость проходит так называемую юридическую чистоту – ряд мероприятий по выявлению препятствующих обстоятельств для оформления сделки, гарантирующих невозможность оспаривания результатов договора в последующем.

Целью такой процедуры является устранение фактора мошенничества.

Негативными последствиями игнорирования проверки квартиры перед покупкой или недостаточно качественной реализации проверки могут стать следующие результаты:

• утрата права собственности на купленную квартиру без возврата денежных средств, переданных при покупке;
• возникновение лиц, претендующих на права собственности на жилье;
• попросту потраченное время на ожидание совершения сделки.

Чтобы не стать заложником таких негативных последствий, стоит провести тщательную проверку недвижимости перед покупкой, осуществить которую можно без привлечения нотариусов или риелторов.

Для самостоятельного контроля имущества следует знать, на что обратить внимание и какие документы стоит потребовать.

К наиболее важной документации можно отнести:

• свидетельство права собственности;
• расширенная выписка из ЕГРП;
• выписка из домовой книги;
• технический и кадастровый паспорт на квартиру.

Большое количество сделок, проводимых по отношению к недвижимости, может свидетельствовать о проблематичности жилья, которая может быть связана как с технической стороной недвижимости и дома, в которой объект находится, так и с проблемными соседями.

Кто может продавать квартиру?

Опираясь на правовые нормы, в качестве продавца может выступать исключительно собственник недвижимости или доверенное лицо при наличии у него нотариально заверенной доверенности.

Продавцом может быть один субъект или несколько, в зависимости от вида собственности (личной, долевой или совместной).

Покупатель должен проверить наличие и подлинность документов, свидетельствующих о причастности продавца к недвижимости. Если переговоры проходят исключительно в присутствии доверенного лица, а сам собственник ни разу не присутствовал при встречах с покупателем, это может свидетельствовать не только о его занятости или невозможности явиться на обсуждения, но и незаконности действий представителя.

Стоит проверить сроки его доверенности, а также выписать данные паспорта, и сведения кем и когда выдана и заверена доверенность. При возможности обратиться к нотариусу, засвидетельствовавшему передачу полномочий представителю от собственника, за подтверждением выдачи такого документа.

Если собственник несовершеннолетний

Если одним из собственников квартиры является лицо, не достигшее 14-летнего возраста, то права на осуществление сделки купли-продажи недвижимости возлагаются на родителей или попечителей. В таком случае следует попросить представить документы, свидетельствующие родство или решение опекунского совета о взятие ребенка под опеку. Если представителем малолетнего выступает усыновитель, то также стоит внимательно изучить решение суда.

В случае, когда квартира была нажита во время брачных связей, хозяин должен внести в пакет документов письменное разрешение супруга, которое будет указывать на согласие супруга на совершении сделки. Это распространяется и на бывших супругов. Однако юристы настоятельно рекомендуют требовать такое разрешение от супруга, вне зависимости от того, в какое время была получена собственность во владение хозяина. Это позволит снизить риск оспаривания сделки купли-продажи третьими лицами после ее проведения.

Проверка собственника квартиры

Если покупатель решает навести справки о личности собственника квартиры до непосредственной встречи с ним, то это можно осуществить, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости, получить которую можно несколькими способами:

• обратившись в Кадастровую палату;
• при обращении в отделение Росреестра;
• сделав запрос в многофункциональном центре;
• отправив электронный запрос через онлайн-сервис официального сайта Росреестра.

Через форму ЕГРН-1 можно узнать о правах на квартиру, прошедших регистрацию, а также базовые характеристики недвижимости, а форма ЕГРН-4 позволит отследить историю перехода прав собственности на квартиру.

Заказать такую выдержку из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий, оставивший заявку и оплативший госпошлину.

Основной целью получения такого документа является установить личность собственника (или нескольких собственников).

Основными документами, требуемыми для тщательной проверки хозяина недвижимости, станут:

• паспорт, информация в котором может рассказать о составе семьи, наличие детей прочем;
• справка из психоневрологического диспансера, свидетельствующая о дееспособности продавца на момент сделки;
• статус несостоятельного должника, узнать о котором можно Едином реестре сведений о банкротстве, может накладывать на собственника ограничения действий, связанных с осуществления сделок с недвижимостью.

Какие документы проверять при покупке квартиры?

Особое внимание при самостоятельной проверке документов на квартиру стоит обратить на такие бумаги:

• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• документ, свидетельствующий причину получения квартиры (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследии и прочее).

Стоит запросить копии и оригиналы, внешне сверить их идентичность на месте, а копии забрать с собой для более детального изучения. Оригиналы не должны иметь исправлений, соответствующие документы должны быть распечатаны на специальных бланках и иметь все регламентированные печати и отметки.

Проверка лиц, прописанных в квартире

На момент заключения сделки купли-продажи в квартире не должно оставаться прописанных жильцов. Собственник должен заблаговременно побеспокоиться об этом.

Существуют такие случаи, когда деньги, вырученные за продажу квартиры, идут на приобретение новой недвижимости и момент выписки остается открытой темой, особенно остро обстоят дела с выпиской несовершеннолетних. Продавец и покупатель могут в индивидуальном порядке договориться об условиях и сроках выписки жильцов после осуществления процедуры заключения сделки, однако стоит детально расписать это обстоятельство в договоре, а также указать точную дату выписки и ответственность за несоблюдение условий договора.

Проверить прописанных граждан в квартире можно через ведомость из домовой книги, где регистрируется и хранится такая информация.

В зависимости от вида управления дома, учреждением, в котором можно оформить такую выписку может быть:

• ЖСК;
• РИЦ;
• РКЦ;
• ТСЖ;
• обслуживающая компания.

Такой документ предоставляется собственнику недвижимости или его уполномоченному представителю, который имеет правовые основания для получения выписки (доверенность).

Обременения на квартиру

Под понятием обременения подразумевается ограничение в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Оно может быть добровольным и принудительным.

Во избежание дальнейших трудностей, покупателю стоит навести справки об активных ограничениях, наложенных на квартиру.

Основные разновидности обременений:

• залог;
• арест;
• доверительное управление (при опеке, попечительстве и пр.);
• право распоряжения собственностью на срок более года (аренда, ссуда, пожизненное содержание с иждивением);
• ипотечный кредит;
• другие действия, имеющие обременительный характер.

Долги по коммунальным платежам

Статься 162 ЖК РФ четко устанавливает порядок расчета владельцев квартиры по бытовому обслуживанию, устанавливая, что обязанности по погашению долгов ложатся на плечи тех собственников, которые их нажили.

Поучить выписку об отсутствии долгов по коммунальным платежам можно в домоуправлении, «Теплоэнерго», Водоканале, ЖЭКе по месту нахождения объекта недвижимости.

В договоре стоит прописать пункт передачи собственности без задолженности. В случае выявления долгов по бытовому обслуживанию, их погашения бывшим владельцем можно добиться через суд.

Законность перепланировки квартиры

Любое изменение плана квартиры относительно базового должно быть подтверждено на законном уровне с занесением изменений в технический и кадастровый паспорта.

Покупателю стоит изучить план недвижимости и серить его с фактическим видом, в случае несовпадения стоит потребовать разъяснений или предоставления правовых оснований на совершение такого действия.

Проверка квартиры перед покупкой – важное и ответственное мероприятие, отнестись к которому стоит с особой тщательностью. Можно предоставить это дело опытному юристу, но лучше произвести проверку самостоятельно.