Как происходит раздел ипотечного жилья при разводе?

Раздел ипотечной квартиры – это трудная процедура, требующая в большинстве случаев судебного вмешательства. Как показывает статистика, 18% созданных семей ежегодно распадаются. Раздел имущества – одна из важных составляющих разводного процесса. Как происходит раздел ипотечного имущества, с какими трудностями могут столкнуться супруги и как правильно совершить раздел квартиры в ипотеке – мы рассмотрим далее.

Законодательство

Основным нормативным актом, который регулирует процесс раздела квартиры при ипотеке – Семейный Кодекс РФ.

Согласно положениям этого документа можно выделить следующие правила разделения имущества:

• все, что было нажито за годы совместной жизни является общей собственностью мужа и жены;
• совместное имущество делится между супругами пополам (ст. 39);
• имущество, нажитое до создания брака, не подлежит разделу между супругами.

Что же касается долгов, в том числе и ипотечных, то они регулируются следующим образом:

• квартира и долг за нее является совместно нажитым;
• независимо от того, являются ли муж и жена заемщиками, выплачивали ли они ипотеку в равных долях или долги погашались за счет одного из супругов, долговые обязательства и недвижимость делятся поровну;
• при наличии брачного контракта, раздел имущества и долговых обязательств делится согласно оговоренным в документе правам и обязательствам.

Также важно понимать, что недвижимость, купленная за ипотечные средства, в большинстве случаев, выступает залогом, а потому ее деление регулируется не только Семейным Кодексом, но и Гражданским (закон «О займе и залоге»).

Согласно положениям, указанным в 391 статье ГК РФ, супруги должны получить одобрение со стороны кредитора. Банк имеет право отказать в прошении разделить квартиру и долговые обязательства.

Итак, на разделение ипотечной квартиры влияют:

• наличие или отсутствие брачного контракта;
• интересы банка;
• наличие несовершеннолетних детей;
• пожелания супругов.

Давайте более детально рассмотрим каждый из вариантов деления и определим, какой из них будет более выгодным и актуальным.

Интересы банка

Чаще всего банки не соглашаются совершать раздел ипотечного имущества и отказываются снимать долговые обязательства из одного человека и регистрировать сразу двоих кредитуемых.

Раздел ипотечной квартиры при разводе не выгоден банку в первую очередь из-за того, что в собственности кредитора оказывается не одно целое помещение, а две его половины. В случае погашения долга одним из супругов, банк сможет продать только вторую половину квартиры, что совершенно не выгодно и значительно труднее.

Чтобы избежать рисков, банк привлекает второго супруга к выполнению условий договора кредитования и фиксирует его, как созаемщика. Далее, муж и жена могут самостоятельно решить, кто какую долю будет погашать и каким именно образом далее будет совершен раздел имущества.

Возможно также оформление ипотеки и на одного из супругов. Как правило, к такому методу прибегают в случае наличия брачного договора.

В частности, банк разрешает оформить ипотеку только на одного, если есть следующие пункты:

• все обязательства возлагаются только на супруга/супругу;
• в результате развода квартира становится собственностью субъекта, который выплачивал ипотеку;
• в случае развода, второй супруг не имеет права претендовать на долю недвижимости и не несет никакой ответственности перед банком.

Важно понимать, что во время судебных разбирательств банк будет в первую очередь защищать свои интересы, а потому компромисс нужно будет найти не только с супругом/супругой, но и кредитором.

Варианты разделения

На процедуру развода влияют период покупки недвижимости, наличие брачного договора и банк, выдавший кредит. Все эти факторы определяют способ разделения недвижимости.

Раздел ипотечного имущества при разводе зависит от многих факторов:

Стандартная процедура деления квартиры

Один из самых частых способов деления недвижимости – это признание обеих супругов созаемщиками и разделение кредитных обязательств между ними поровну.

Оба супруга несут равную ответственность перед банком и могут быть привлечены к административной и уголовной ответственности.

После выплаты долга, супруги имеют право распоряжаться своей недвижимостью, так как пожелают. Они могут продать квартиру и поделить полученную сумму, один из супругов может выкупить вторую половину жилья у своего супруга и т.д.

Деление квартиры, купленной на материнский капитал

Раздел квартиры в ипотеке, купленной за счет материнского капитала, делится по совершенно другим правилам. Причиной этому является использование государственного пособия.

Материнский капитал не является совместно нажитой собственностью и принадлежит только тому супругу, на чье имя был выдан сертификат. При разводе эта сумма не подлежит разделу, а потому и квартира, купленная на эти средства, делится не поровну, а согласно долевой собственности.

Покупка квартиры за счет материнского капитала имеет следующие отличия:

• квартира становится долевой собственностью не только супругов, но и их детей;
• дети могут вступить в право собственности на положенные им доли только после полного погашения кредита;
• разделение недвижимости осуществляется не в равных частях, а согласно прописанным в договоре долям.

Обязанности супругов определяются в зависимости от требований банка и наличия брачного договора. Продажа квартиры до полного погашения долга невозможна.

Деление квартиры, купленной до свадьбы

Согласно положениям Гражданского и Семейного Кодексов, квартира, купленная до регистрации брака, не подлежит делению во время развода и считается собственностью субъекта, который ее приобрел.

Что же касается квартиры, купленной в ипотеку, то ее деление имеет определенные отличия. Так, как долг за эту недвижимость чаще всего выплачивается с общего семейного бюджета, второй супруг имеет право претендовать на часть квартиры. Размер доли квартиры или денежной компенсации зависит от того, какая сумма была внесена мужем/женой.

Варианты решения проблемы

Раздел имущества, находящегося в ипотеке, зависит от многих факторов, некоторые из них мы рассмотрели выше.

Самым простым решением конфликтного вопроса является деление согласно подписанному брачному договору. Если договора нет, решение вопроса возможно двумя способами – договоренность и подписание соглашения или судебное слушание. Не многие супруги достигают консенсуса и соглашаются мирно решить вопрос, а потому чаще всего прибегают ко второму варианту.

Соглашение

Значительно проще осуществить деление дома. Супруги могут оборудовать две отдельные квартиры в одном доме, сделать отдельные входы, канализацию и т.д. После такой трансформации, жилплощадь каждого из супругов будет считаться самостоятельной недвижимостью.

При таких обстоятельствах банк может пойти на встречу и согласиться разделить ипотечный долг и недвижимость на пополам. В случае неоплаты задолженности одним из супругов, он потеряет свою часть дома, а второй сможет и дальше использовать купленную недвижимость.

Что же касается квартиры, то подобный метод можно применить только в том случае, если она будет превращена в коммунальную. При этом, каждый из собственников должен иметь отдельную, полностью изолированную комнату.

На разделение квартиры банк соглашается значительно реже, потому как стоимость комнат в такой недвижимости дешевле и пользуется меньшим спросом. Такое невыгодное и нестабильное вложение для банка не интересно.

Чтобы избежать деления, супруги могут подписать между собой следующее соглашение:

• один из супругов выкупает долю мужа/жены;
• оба супруга продолжают выплату ипотеки, а по окончанию кредитных взносов продают квартиру и делят деньги поровну;
• продажа квартиры вместе с ипотекой;
• досрочное погашение долга и последующее деление недвижимости по основным положениям СК РФ.

Каждый из видов соглашения имеет свои положительные и негативные стороны, однако он будет значительно легче и дешевле, чем обращение в суд.

Через суд

Довольно часто, при разводе, ипотека становится причиной конфликтов и судебных разбирательств.

Особенно обращение в суд актуально при отсутствии брачного контракта. Процедура деления совершается следующим образом:

Супруги подготавливают пакет документов:

• договор купли-продажи;
• договор, подписанный с банком;
• паспорта и ИНН;
• свидетельства о рождении (если есть несовершеннолетние дети);
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление в суд.

Далее, судья изучает бумаги, выслушивает требования и интересы банка, а после принимает решение относительно деления недвижимости.

Решение

Ипотека при разводе делится между супругами только в том случае, если они не желают самостоятельно решить вопрос о выплате стоимости недвижимости. Решение зависит в первую очередь от пожеланий супругов.

Возможны следующие варианты решения раздела ипотечного жилья и сопутствующих его денежных обязательств:

1. Долг и право на недвижимость передается одному из супругов.
2. Долг и обязанности делятся поровну между мужем и женой.
3. Ипотека распределяется между собственниками согласно долей, которые им принадлежат.
4. Недвижимость продается и супруги получают положенные им денежные средства.

Также важно учитывать, что в большинстве случаев последнее слово остается за кредитором, потому как недвижимость находится в залоге у банка.

Вопросы на ответы

Конечно же применять стандартный шаблон ко всем случаям нельзя, ведь каждая ситуация индивидуальна. Многие граждане могут столкнуться со следующими вопросами:

Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?

Довольно часто супруги сталкиваются с тем, что все их планы рушатся из-за отказа банка разделять кредит и переписывать договор на двух отельных плательщиков.

В подобном случае нужно ориентироваться на условия договора и законодательство. Самостоятельно определить свои права довольно трудно, а потому лучше обратиться к специализированному юристу и получить консультацию относительно возможных вариантов.

Что же делать в этом случае? – все просто:

1. Продолжать выплачивать ипотеку и делить имущество по окончанию выплат.
2. Оплатить всю необходимую сумму, а после, разделить квартиру.
3. Продать квартиру вместе с ипотекой и поделить полученный доход;
4. Оспорить решение банка в суде.

Каждый из способов предполагает сотрудничество с банком кроме последнего. Как показывает практика, добиться положительного решения суда относительно деления недвижимости вопреки пожеланиям банка, фактически невозможно.

Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов?

Деление ипотеки при разводе зависит также и от времени покупки недвижимости. Если она была куплена до свадьбы, то собственность фактически принадлежит тому супругу, на чье имя оформлялась ипотека.

Далее процедура деления зависит от того, каким образом осуществляется оплата ипотеки во время семейной жизни.

Возможны два варианта:

1. Муж платит кредит из своих личных средств и при делении квартира остается его собственностью.
2. Муж платит ипотеку из общего семейного бюджета. В таком случае супруга имеет право подать иск в суд и попросить выделить ей долю квартиры или выплатить денежную компенсацию.

Если квартира покупалась во время семейной жизни, но основной капитал был вложен одним из супругов, то распределение долей происходит на основании вложенных средств. Пример. Если жена оплатила 300 000 рублей за квартиру, а после, они с мужем выплатили еще 600 000 рублей, то жене будет принадлежать 2/3 квартиры, а мужу только 1/3.

Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги – можно ли так?

Продажа ипотечной квартиры при разводе – это один из альтернативных вариантов, прибегать к которому приходится в том случае, если достигнуть консенсуса банк, муж и жена не могут.

Конечно же, в этом варианте есть ряд минусов, к примеру, потеря личного жилья или переезд, однако в некоторых обстоятельствах это решение является единственно возможным.

Из плюсов можно отметить следующие:

• вопрос раздела имущества будет решен;
• мужу и жене не нужно будет жить под одной крышей.

Среди минусов стоит выделить следующие:

• обязательным при продаже квартиры является разрешение банка. Кредитор имеет законное право отказать в подобном методе разрешения конфликта.
• найти человека, который бы захотел купить квартиру под залогом трудно.
• стоимость недвижимости, которая находится под залогом значительно дешевле, а потому супруги могут потерять часть вложенных средств.

Получить согласие от банка на продажу квартиры трудно, и в большинстве случаев этот процесс осуществляется через суд. Кредиторам не выгодно продавать жилье, потому как при досрочном погашении долга они теряют часть положенных им процентов.

Самый простой и выгодный способ – выплатить ипотеку и уже после продавать квартиру. Так супруги смогут сохранить рыночную стоимость недвижимости и не будут тратить время и силы на судебные разбирательства.