Как продать квартиру в ипотеке – 4 эффективных способа

Существует много причин для продажи ипотечной квартиры. К примеру, отсутствие средств для оплаты ежемесячного взноса или возможность приобрести другую недвижимость за более выгодную стоимость. Независимо от того, что сподвигло гражданина к подобному решению, реализовать его довольно трудно. Итак, давайте более детально рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, что для этого необходимо и с какими трудностями можно столкнуться во время продажи.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Один из важных вопросов, которым задаются многие собственники жилья, купленного в кредит – можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, продать недвижимость, находящуюся под залогом, возможно, однако для этого нужно будет приложить много усилий. Необходимо соблюдать ряд правил и норм, а также ориентироваться на условия и обязательства договора.

На продажу недвижимости не влияет стадия выплат и строительства квартиры. Даже если квартира еще только строится и по факту она существует только на чертежах, то право на будущую новостройку также можно продать.

При некоторых обстоятельствах банк может не просто запретить продажу недвижимости, но и полностью отсудить квартиру.

Законным основанием для этого могут стать:

• наличие долгов по выплатам;
• нанесение вреда квартире, которая находится под залогом;
• внесение изменений в технический план без разрешения кадастровой службы;
• потеря недвижимости по вине кредитуемого;
• передача права на квартиру третьему лицу.

Любые попытки распорядиться залоговой недвижимостью без одобрения со стороны банка могут привести к полной потере недвижимости.

Если спланировать продажу недвижимости грамотно и продумать каждый этап сотрудничества с банком и другими государственными и частными учреждениями, то можно не только помочь вернуть средства, но и получить прибыль.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Причиной, из-за которой действующий владелец может решить продать квартиру под ипотекой могут быть любые жизненные обстоятельства. Как показывает практика, чаще всего граждане продают залоговую недвижимость из-за отсутствия возможности платить ежемесячный взнос.

Однако, есть и другие, не менее весомые причины для продажи еще не купленного жилья. Итак, давайте более детально рассмотрим самые частые причины продажи ипотечного жилья.

Потеря дохода

В большинстве случаев владельцы ипотеки принимают решение продать квартиру из-за отсутствия средств для погашения кредита. К сожалению, предугадать развитие событий личной жизни на ближайшие 20, а то и 30 лет невозможно.

Никто не застрахован от неожиданного увольнения, потери бизнеса и других неприятных событий. Однозначно можно утверждать только одно – если выплачивать своевременно ежемесячный платеж не получается, то отлаживать продажу квартиры не стоит.

Банк – это коммерческая организация, заинтересованная в получении прибыли от вложенных средств. Ей не интересны жизненные обстоятельства и другие веские причины неуплаты. Вы не перечисляете средства – банк назначает штрафные санкции, а после, отбирает квартиру.

Конечно же, если владелец не желает терять свою недвижимость, и уверен в том, что его доход улучшится в ближайшее время, он может попытаться найти компромисс с банком и отложить выплаты на определенный промежуток времени. Увы такой исход – редкость.

Расширение жилплощади

Еще одна частая причина продажи недвижимости, купленной за кредитные средства – необходимость расширить жилплощадь. В большинстве случаев к этому методу прибегают молодые семьи после рождения малыша.

Значительно реже поменять недвижимость на более презентабельную и комфортную решают граждане, чей финансовый доход значительно улучшился.

Решить сложившуюся ситуацию можно двумя способами:

• оформить еще одну ипотеку и выкупать сразу две недвижимости;
• продать маленькую квартиру и купить более просторное жилье.

Первый вариант значительно легче реализовать, потому как кредиторы совершенно не против получить большую прибыль от своего клиента.

Второй вариант значительно сложнее, однако многие банки соглашаются пойти на уступки и позволяют продать недвижимость с условием, что новая ипотека будет оформлена у них.

Личные обстоятельства

Помимо причин, связанных с деньгами, основанием для продажи недвижимости могут стать и личные обстоятельства. К примеру, решение изменить город или желание избавиться от кредитного обязательства в связи с появлением жилья (дарение квартиры родными, передача права на недвижимость по наследству).

Еще одной частой причиной продажи становится развод супругов. Муж и жена больше не желают проживать на одной площади, и выкуп недвижимости является не рентабельным.

Доход через продажу ипотечной квартиры

Значительно реже причиной продажи квартиры является желание собственника заработать. К такому методу часто прибегают компании, покупающие в ипотеку квартиры от застройщика.

На этапе строительства жилье дешевле на 20-30%, а потому продажа уже построенной квартиры может принести хорошую прибыль и перекрыть переплаченные проценты в банке.

Важно понимать, что подобные манипуляции – это довольно рискованно, ведь строительство квартиры может быть заморожено и вложенные средства неоправданы.

4 способа продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке значительно сложнее, чем стандартная процедура купли-продажи недвижимости. В обычной сделке принимают участие два субъекта: первый – покупатель, второй – продавец. При продаже ипотечного жилья в совершении сделки также участвует третье лицо – банк, выдавший кредит.

Итак, давайте рассмотрим самые популярные варианты продажи квартиры в ипотеке.

Продажа за наличные

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке за наличные средства – это один из самых выгодных вариантов сделки, однако найти покупателя, который бы согласился на подобную схему будет довольно трудно.

В большинстве случаев граждан отпугивает наличие каких-либо обременений, а потому им значительно легче переплатить средства и быть уверенными в том, что жилье будет принадлежать им полностью, чем сэкономить и переживать за возможный риск потерять недвижимость.

Часто к такому методу прибегают владельцы недвижимости от застройщика. Они дожидаются окончания строительства, а после продают квартиру по выгодной цене заинтересованным покупателям.

Процедура осуществляется следующим образом:

• владелец квартиры находит покупателя;
• он подписывает с ним соглашение о полном погашении кредитного долга;
• после официального снятия обременения с недвижимости владелец квартиры и покупатель подписывают договор купли-продажи;
• если строительство будет окончено, то совершается переоформление права собственности, если же недвижимость еще на этапе строительства, тогда оформляется договор долевого участия.

Продажа долговых обязательств

Продать квартиру, которая в ипотеке, можно также передав долговые обязательства покупателю. Такой вид сделки также называется перезайм.

Процедура продажи осуществляется следующим образом:

• владелец ипотеки находит покупателя;
• он ознакомляет его с правами и обязательствами;
• далее он оговаривает с банком процедуру продажи квартиры;
• банк составляет договор, в котором все долговые обязанности передаются покупателю, а выплаченная сумма ипотеки перечисляется владельцу недвижимости;
• после, совершается подписание документа и переоформление ипотеки на нового владельца.

Найти покупателя владелец может и сам. Главное, чтобы этот субъект:

• соответствовал требованиям банка;
• имел стабильный доход;
• был платежеспособным, и его кредитная история имела хорошие отметки.

Этот вид сделки подразумевает смену только участника договора. Условия погашения ипотеки, сумма ежемесячного взноса, последствия нарушения договоренности остаются прежними, а квартира находится под залогом до полного погашения кредита.

Как правило, покупателей привлекает следующее:

• удачное расположение недвижимости;
• современная планировка недвижимости;
• низкая стоимость жилья.

Оформление договора, смена владельца в Росреестре и многие другие процессы переоформления банк производит самостоятельно. Владельцу только требуется найти покупателя и подписать договор.

Продажа с помощью банка

Продажу квартиры, купленной по ипотеке может совершить и сам банк. Особенно это актуально в том случае, если у созаемщика нет времени и возможности искать покупателя и оформлять сделку.

Владелец недвижимости имеет законное право доверить поиск покупателя сотрудникам банка и приехать только для подписания договора и переоформления недвижимости. Всеми остальными этапами сделки занимается банк. Он подготавливает все необходимые документы, снимает обременение и совершает регистрацию нового владельца в Росреестре.

Предыдущий плательщик ипотеки получает разницу между стоимостью недвижимости и выплаченной им суммой. Эти средства покупатель должен положить в банковскую ячейку, а после подписания основного договора, передать бывшему владельцу.

Самостоятельная продажа

Под выражением «самостоятельная продажа» не подразумевается нелегальность сделки. Владелец квартиры все равно обязан сотрудничать с банком и оговаривать с ним каждый свой шаг. Единственное отличие заключается в том, что подготовка документов, подписание договора, подача бумаг в Росреестр осуществляется владельцем самостоятельно.

Схема продажи квартиры по ипотеке состоит из следующих этапов:

• покупатель осматривает жилье;
• после, он обращается в банк и заполняет бланк с прошением выкупить залог;
• работники банка и покупатель подписывают соглашение и утверждают его у нотариуса;
• далее, покупатель вносит в банковские ячейки средства: 1 ячейка – деньги, принадлежащие банку (выкуп залога), средства, положенные плательщику ипотеки;
• с действующего плательщика снимается обременение;
• в Росреестре составляется документ, подтверждающий продажу недвижимости;
• банк и предыдущий владелец забирают положенные им деньги.

Самостоятельное оформление значительно выгоднее и быстрее, однако найти покупателя и убедить его в законности сделки довольно трудно. Многие граждане боятся подобных сделок, так как есть шанс попасть в руки аферистов.

Плюсы и минусы всех видов продажи

Итак, давайте рассмотрим все способы продажи недвижимости в ипотеке и сравним, какой же из методов более эффективен.

Продажа квартиры в ипотеке – это определенный риск, как для покупателя, так и для владельца недвижимости.

Также определенные неудобства возникают из-за необходимости сотрудничать с банком и получать от него разрешение на проведение сделки.