Ипотека на покупку дома и земельного участка: условия, требования

Как правило, банки предлагают выгодные варианты кредитования для приобретения квартир и другого жилья, расположенного в городе. Что же касается загородной недвижимости и земельных участков, то в большинстве случаев банки не предполагают подобного кредитования или просто отказываются от предоставления займов. Ипотека на дом с земельным участком имеет некоторые отличия в процедуре оформления и подготовке документов. Что нужно для получения ипотеки, какие документы понадобятся при подписании договора и с какими трудностями придется столкнуться, мы рассмотрим далее.

В чем отличие между ипотекой на квартиру и дом

Каждый из банков имеет свои специальные программы кредитования, которые он готов предоставить клиентам. Как правило, они направлены на городское жилье.

Самыми распространёнными являются ипотеки:

• с государственной поддержкой;
• для молодых семей;
• для покупки уже готового жилья.

Значительно реже можно встретить ипотеку на покупку дома с земельным участком или кредит на земельный участок под строительство загородной недвижимости.

Ипотека на дом с участком имеет следующие отличия от кредита на квартиру:

• в сравнении с загородным жильем, ипотека на квартиру пользуется большим спросом, а потому и проценты на кредит многие коммерческие организации устанавливают намного выше;
• стоимость загородного жилья, как правило, дороже не только в стоимости, но и обслуживании и содержании, а потому позволить себе его могут немногие.
• дома, сооруженные из дерева – это огромный риск, потому как материал довольно хрупкий, он может сгореть, его могут уничтожить термиты и другие насекомые;
• банки выдают кредиты только на жилые дома, а потому перед тем, как взять ипотеку, придется вложить немалую сумму в проведение газа, электричества, воды и т.д.

Если выбранная недвижимость будет нежилой или построенной из дерева, то шансы на ипотеку мизерные. Многие банки боятся инвестировать средства в подобные строения, а потому получить кредит будет очень трудно.

Важно понимать, что банки выделяют средства только на готовые жилые объекты, расположенные на земельном участке или строительство дома на этой территории.

Взять ипотеку на землю все же можно, однако, чтобы получить средства для строительства, нужно самостоятельно сделать вклад в это и, хотя бы, начать закладывать фундамент.

Также банки уделяют внимание статусу строения. Пакет необходимых документов, требования к залогу и заемщику и многие другие сферы договора будут зависеть от того, является ли строение пригодным для постоянного проживания или нет.

Условия кредитования

Условия, на основании которых будет выдан кредит, зависят от того, какая именно программа будет выбрана заемщиком. Чтобы более детально разобраться в особенностях каждой из программ, мы рассмотрим ипотеки, предлагаемые одним из самых крупных банков России – Сбербанком.

Итак, Сбербанк предлагает три программы кредитования:

Ипотека на покупку дома или квартиры (уже готового жилья)

Это стандартная программа, аналоги которой можно найти в многих других банках. Как правило, условия этого вида кредита идентичны, отличаться может лишь размер, ставка и длительность ипотеки.

Сбербанком предлагаются следующие условия:

• размер ипотеки – от 300 000 рублей и до 15 000 000 рублей;
• ставка – от 12% и выше (минимальную ставку могут оформить только молодые семьи);
• длительность ипотеки – максимум 30 лет;
• первый взнос – 20% и выше.

Для граждан, которые являются клиентами банка подтверждать свою платежеспособность не нужно, всем остальным клиентам понадобятся дополнительные справки о доходах.

Ипотека на покупку земли и строительство дома

Этот вид кредитования на практике встречается намного реже, ведь он подразумевает выдачу средств на объект, который только планируется строиться.

В данном случае банк выделяет средства на:

• покупку строительных материалов;
• оплату услуг строительной фирмы.

Заемщик в свою очередь обязуется информировать банк о денежных расходах и предоставлять отчет о совершенных покупках и проплатах.

Чтобы получить кредит нужно будет не только подтвердить платежеспособность, но и предоставить:

• план строительства;
• смету с детально расписанными расходами;
• договора с компаниями, которые будут заниматься строительством;
• все необходимые разрешения на строительные работы.

Банк предлагает следующие условия:

• сумма кредита – до 75% от рыночной стоимости будущего строительства или предоставленного залога (минимум 300 000 рублей);
• ставка – от 13%;
• период кредитования – максимум 30 лет;
• первый обязательный взнос – 25% и больше.

Ипотека на загородную недвижимость

В эту категорию относятся нежилые сооружения, расположенные за городом. К примеру, по этой программе можно купить дачу, небольшой домик для отдыха или любое другое сооружение такого типа.

Условия кредитования следующие:

• размер кредита 75% от стоимости залога (минимум 300 000 рублей)
• длительность ипотеки – максимум 30 лет;
• первый взнос – 25% и больше;
• ставка – 12,5%.

В этой программе можно взять ипотеку, как для покупки готового жилья, так и для строительства нового.

Также условия могут зависеть от того, является ли заемщик клиентом банка или нет.

К примеру, Сбербанк в своих условиях кредитования оговаривает следующее повышение ставки:

• 0,5% — если клиент получает зарплату не в этом банке;
• 1% — до процесса фактической регистрации ипотеки;
• 1% — если клиент отказывается оформлять страховку жизни и здоровья.

Требования к предмету залога

Ипотека на покупку земельного участка в обязательном порядке должна сопровождаться залогом. Этот объект служит гарантией того, что клиент выплатить взятый долг.

В некоторых случаях залогом является покупаемая недвижимость. В частности, это касается приобретения уже готового строения. Если же ипотека нужна на будущую постройку, то банк желает в качестве залога зарегистрировать другой недвижимый объект, ценные бумаги или драгоценности.

Очень мало банков берут на себя риск и выдают средства, оформляя залогом будущее строение.

Причиной этому являются следующие возможные сложности:

• нарушение плана конструкции и, как результат, непригодность здания к проживанию;
• непредвиденный форс мажор (пожар, авария и т.д.);
• неграмотная оценки здания, из-за чего строительство будет неоконченным и заброшенным.

Чаще всего банки стремятся избежать подобных условий кредитования и просят предоставить любой другой объект залога.

Стоимость залога должна составлять, как минимум 75% от необходимой суммы ипотеки. Если заемщику для строительства необходимо 800 000 рублей, а стоимость его предмета залога составляет всего 400 000 рублей, то скорее всего банк откажет в предоставлении услуг.

Требования к заемщику и поручителям

Каждая программа подразумевает подписание договора кредитования. Условия, указанные в этих документах, также имеют свои отличия. Помимо вида кредитования, на содержание договора могут повлиять и индивидуальные особенности клиента.

Оформление договора ипотеки на землю и строительство дома обязательно должно содержать следующие данные:

• документы, удостоверяющие личность заемщика и поручителя;
• свидетельство о браке и брачный договор (если такой имеется);
• свидетельства о рождении детей (если в семье есть дети);
• правоустанавливающие документы на всю недвижимость (землю для строительства, квартиру или дом, которые будут предметом залога);
• план строительства и документы, разрешающие строительные работы;
• справка о доходах (для тех, кто получает зарплату в этом банке не нужна);
• документ, подтверждающий трудоустройство (трудовая книга или договор).

Если дохода одного созаемщика будет недостаточно, то заемщик имеет право привлечь еще 1-3 человек, размер дохода которых позволил бы оформить договор.

Выступить созаемщиком при оформлении кредита на покупку дома может субъект:

1. Возраст. Минимальный возраст – 21 год. Максимальный возраст (на период окончания выплат) не должен превышать 75 лет. Если человек оформляет кредит без залога, то не больше 65 лет.
2. Стаж работы. Общий стаж работы не меньше 1 года. При этом непрерывно человек должен проработать, как минимум, 6 месяцев.
3. Максимальный платеж. Размер максимальной суммы будет составлять около 50-60% от чистого дохода. В эту сумму входят: оплата ежемесячного кредита, средний размер квартплаты, прожиточный минимум всех иждивенцев, другие обязательные государственные выплаты.

Процесс оформления

Процесс оформления дома с участком в ипотеку состоит из следующих этапов:

1. Консультация с менеджером о возможности оформления ипотеки. Подобное обращение поможет более качественно провести подготовку всех необходимых документов и избежать лишней траты времени на ненужные процессы.
2. Предварительное одобрение ипотеки. Конечно же намного больше шансов получить одобрение в том банке, в котором производится начисление заработной платы, однако если есть более выгодные предложения в других банках, то стоит попытаться подписать договор там. Эксперты рекомендуют подавать несколько заявлений в разные банки одновременно, а после просто выбрать более подходящий банк.

3. Поиск недвижимости или земли для строительства. Желательно, чтобы до момента обращения в банк, уже были небольшие заметки и планы, к примеру, варианты земельных участков или строительных компаний. Если есть необходимый залог и поручители, то предварительно можно составить план и смету работы, утвердить их и получить одобрение от муниципалитета на строительные работы.
4. Подача документов. После того, как все вышеперечисленные шаги будут пройдены, необходимо подготовить пакет документов для кредита на покупку земли. Все копии личных документов, договора и справки нужно передать в банк.
5. Банковская проверка чистоты сделки. После получения бумаг, банк в течение нескольких дней проверяет их подлинность и достоверность.
6. Оформление сделки. Если все бумаги в порядке, тогда можно переходить к подписанию договора купли-продажи. После, подписанный документ заверяется в регистрационном органе (Росреестр).
7. Перечисление средств банком. После того, как право собственности перейдет покупателю, оба участника сделки должны прийти в банк и предоставить зарегистрированный договор. На основании этого документа совершается перечисление средств.

Конечно же, эта последовательной и количество шагов могут отличаться, потому как каждая ситуация индивидуальна. К примеру, если совладельцами недвижимости являются дети, то заемщик обязан получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если же строительство планируется на арендованной земле, то перед оформлением ипотеки нужно продлить соглашение об аренде до окончания ипотеки.

Важно понимать, что покупка уже готового частного дома или земли под строительство –  это совершенно разные процессы, требующие огромной подготовки и финансовых вложений. Каждый из случаев требует подготовки индивидуального пакета документов.

Самостоятельно подготовить и провести подобную сделку довольно трудно, особенно это окажется сложно для новичка в этой сфере. Чтобы избежать подписания договора с мошенниками и не попасть в руки аферистов, лучше проводить эту процедуру совместно со специализирующимся юристом или нотариусом.