Договор переуступки права аренды нежилого помещения в 2018-2019 году
Переуступка прав аренды – это актуальный способ передать арендованную недвижимость третьему лицу. Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части. Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее.
Оглавление
Что это?
Прежде, чем рассматривать порядок осуществления переуступки, давайте более детально рассмотрим, что такое ППА (переуступка прав аренды).
Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.
Осуществить это можно двумя способами:
- Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
- Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.
Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.
Закон
Переуступка прав аренды нежилого помещения – это юридическая процедура, которая регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом.
Детальное описание каждого из этапов, а также права и обязанности каждой из сторон описаны в следующих статьях:
- статья 388 – 390 ГК РФ – порядок заключения сделки;
- статья 615 ГК РФ – права и обязанности арендатора.
Совершенно иначе будет происходить переуступка прав на недвижимость, которая является собственностью государства. В подобном случае арендатор обязан будет провести аукцион. Вся процедура детально описана в статье 17 ФЗ№135 «О защите конкуренции».
Особенности сделки
Прежде, чем заключать договор, нужно учесть следующие особенности составления и подписания договора о переуступке:
- Договор может быть составлен, как на определенный период, так и бессрочно. В данном случае не играет никакой роли договоренность с действующим арендатором. Все зависит от того, какие условия будут поставлены владельцем.
- Договора на срок в 1 год и более обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации, документ не будет иметь никакой юридической силы.
- Чтобы подписать договор о переуступке прав на недвижимость, принадлежащую государству, нужно вначале выиграть аукцион.
- При подписании договора, все льготы и уступки, касающиеся действующего арендатора, автоматически распространяются на нового арендатора.
Чем выгода переуступка?
Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:
- Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
- При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
- Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
- Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
- Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.
Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.
Переуступка прав по договору
Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:
- получение одобрения на переуступку от владельца;
- подписание договора о переуступке.
Если же арендатор желает совершить переуступку прав на недвижимость, собственником которой является государство, то процесс будет состоять из трех этапов:
- получение разрешения от муниципальной службы;
- проведение аукциона (согласно ФЗ №135);
- подписание договора по переуступке.
Итак, давайте более детально рассмотрим второй способ передачи прав на недвижимость.
Особенности переуступки на государственную недвижимость
Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:
- недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
- участниками сделки выступают юридические лица.
Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.
Способ поиска арендатора на недвижимость | Критерии выбора победителя |
Аукцион | Победителем становится та компания, которая предложит большую сумму за аренду недвижимости. |
Конкурс | Победителем становится юридическое лицо, которое предложит наиболее выгодные и интересные условия сотрудничества. |
В большинстве случаев арендаторы прибегают к проведению конкурса. Он состоит из следующих этапов:
- арендатор создает конкурсную комиссию (это должны быть компетентные субъекты);
- он проводит подготовку конкурса, организовывает это мероприятие;
- арендатор продумывает критерии отбора участников;
- оповещает всех заинтересованные организации о запланированном конкурсе (допускается подача рекламы в соответствующие СМИ).
После этого комиссия рассматривает всех кандидатов, базируясь на предоставленных параметрах и принимает решение относительно того, кому будет совершена переуступка прав.
Далее, комиссия и арендатор подписывают с победителем договор переуступки прав. Данная сделка будет считаться двухсторонней и возмездной (статья 575 ГК РФ).
Содержание договора
Существуют следующие требования и стандартны относительно содержания документа:
Предмет договора | Недвижимость, на которую совершается переуступка прав. |
Участники договора | Действующий арендатор и третье лицо (будущий арендатор) |
Срок и стоимость | Важно указать длительность аренды (это может быть, как несколько месяцев, так и несколько лет), а также стоимость (прописывается сумма за определенный период, к примеру, 50 000 рублей за 1 месяц). Сумму рекомендовано указать и цифрами и прописью. |
Права и обязанности | Этот раздел содержит информацию об обязанностях обеих сторон, к примеру, арендатор обязан совершать оплату аренды каждый месяц 25 числа. |
Причины и порядок расторжения договора | Здесь стоит прописать возможные форс-мажоры. Указать, как происходит досрочное расторжение договора, а также какие компенсации обязана выплатить каждая из сторон при нарушении сделки. |
При составлении документа стоит уделить особое внимание каждому из пунктов. В документе не разрешается допускать грамматические или лексические ошибки. Также нельзя использовать просторечье. Важно, чтобы договор соответствовал общим юридическим нормам.
Договор переуступки права аренды нежилого помещения – скачать образец.
Порядок проведения процесса
Продажа прав аренды нежилых помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России осуществляется согласно следующим правилам проведения процесса переуступки.
Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):
- Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
- Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
- Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.
Для юридических лиц (если недвижимость является государственной собственностью):
- Получение разрешение на переуступку прав в местной муниципальной службе.
- Выбор комиссии и проведение конкурса.
- Подписание договора с победителем.
- Передача прав на недвижимость, посредством подписания акта приема-передачи.
После того, как договор будет подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. При регистрации нужно предоставить:
- копии публикаций или квитанции об оплате услуг СМИ;
- документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона;
- договор о переуступке прав на недвижимость.
После того, как Росреестр убедиться в чистоте сделки, он производит регистрацию документа. Эта процедура может длиться до 30 календарных дней.
Оценка стоимости
Законодательством не установлено ограничений относительно размера арендной платы, а потому владелец имеет право установить любую удобную ему сумму. Чтобы переуступка прав по договору аренды не затянулась на долгие месяцы, а назначенная стоимость была рентабельной, специалисты рекомендуют заказать оценку недвижимости у независимого оценщика.
Причина, по которой данная услуга будет актуальной – это качество проведения оценки. Специалист определяет стоимость, ориентируясь на:
- Площадь недвижимости и ее технические характеристики.
- Прибыльность недвижимости (выгодное ли расположение, наличие коммуникаций).
- Права и обязанности, которые устанавливает владелец (чем больше возможностей будет иметь будущий арендатор, тем выгоднее считается сделка).
Также учитывается наличие коммуникаций, соседи рядом и многие другие факторы, которые способны благоприятно или негативно сказаться на развитии бизнеса.
Переуступка прав на недвижимость – это выгодный процесс, как для владельца, так и арендатора. Сама процедура довольно простая, однако имеет свои отличительные характеристики, а потому требует профессионального подхода. Чтобы сделка оказалась прибыльной и договор был зарегистрирован в Росреестре с первого раза, лучше, чтобы вся процедура сопровождалась специализированным юристом, который знает все «подводные камни» этой правовой сферы.
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 455-04-42
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме