Аренда земельного участка сельхозназначения: особенности оформления сделки

Отсутствие возможности обрабатывать земельный участок – это не повод терять доход от своего имущества. За владельцем земли закреплено право свободно распоряжаться своей собственностью, а потому он может продать участок или сдать его в аренду на определенный срок. Фиксируется сдача земли в эксплуатацию третьему лицу в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Как правильно составить этот документ, какие особенности имеет данная сделка и при каких обстоятельствах договор может быть аннулирован – мы рассмотрим далее.

Виды сельскохозяйственных земель

В отличие от недвижимости, использование которой возможно в разных сферах предпринимательства, земельные участки имеют строгие ограничения относительно их эксплуатации.

Именно от статуса земельного участка зависит, как именно его можно будет использовать и какими законодательными нормами будет регулироваться сделка с владельцем.

Чтобы эксплуатация этих территорий была рациональной, все земельные участки делятся между собой на следующие три категории:

• особо ценные (приоритетные);
• продуктивные земельные участки;
• угодья плохого качества/непригодные для сельхоз производства.

Типовой договор аренды земельного участка сельхозназначения обязательно должен содержать информацию о том, к какой именно категории относится сдаваемая территория.

Использование земли не по назначению –последствия

Государство строго следит за тем, каким образом граждане распоряжаются своими земельными угодьями. Если за владельцем будет замечено нецелевое использование территории, то он будет привлечен к административной ответственности и серьезным штрафам.

Использование земли не по ее предназначению на протяжении 3 лет может стать основанием для лишения владельца прав на участок. Осуществляется данная процедура через суд. Истцом выступает муниципальная служба, ответчиком – владелец.

Законодательством разрешаются следующие виды деятельности:

• садоводство и огородничество;
• животноводство, рыболовство и охотничье хозяйство;
• сенокошение;
• выпас скота;
• дачное строительство.

Этот перечень стоит обязательно отобразить в соглашении.

Содержание договора

Передача прав на использование участка совершается с помощью подписания договора аренды сельскохозяйственных земель. Этот документ содержит права и обязанности обеих участников соглашения, а также регулирует правовые отношения между владельцем и арендатором.

Во время составления договора, нужно придерживаться следующих правил:

• соглашение не должно иметь никаких грамматических и лексических ошибок;
• права и обязанности сторон, условия сделки, а также другие положения, указанные в документе, не должны противоречить действующему законодательству;
• участники сделки могут быть, как юридические, так и физические лица, достигшие совершеннолетия.

Каждый раздел договора имеет свои особенности заполнения. Незнание этих норм может стать причиной конфликтов во время сотрудничества между сторонами. Итак, давайте рассмотрим каждый из пунктов договора более детально.

Предмет и участники договора

Вначале указывается название документа – «Договор аренды сельхоз земли».

Далее, вносится информация о предмете соглашения – земельном угодье. В этом пункте нужно отобразить следующую информацию:

• площадь территории;
• кадастровый номер;
• целевое назначение;
• допустимые способы использования участка.

Важно, чтобы по указанной информации можно было идентифицировать объект. В противном случае, сделка будет признана недействительной.

Участники сделки – владелец земли и арендатор. Если участниками являются физические лица, то в данный раздел вносится:

• кем выступает субъект – владелец, арендатор;
• Ф.И.О человека;
• номер свидетельства о праве собственности (только для владельца недвижимости).

Если в сделке участвует юридическое лицо, то в документе указывается:

• кем выступает субъект – владелец, арендатор;
• организационно-правовая форма – ОАО, ООО, ЗАО;
• название фирмы;
• Ф. И. О представителя компании, заключающего сделку.

Сроки аренды

Если сдачу помещения владелец имеет право совершить на любой период, в том числе и бессрочно, то передача в аренду земельного участка имеет точно установленные ограничения.

Согласно нормам ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

• минимальный срок аренды – устанавливается каждым регионом индивидуально и зависит от того, с какой именно целью арендуется территория;
• максимальный срок аренды – 49 лет (данный период для всех видов деятельности одинаковый).

Договор аренды земельного участка сельхозназначения с несоответствующими сроками, считается недействительным, так как противоречит действующему законодательству.

Стоимость и порядок оплаты

Законодательством не установлено никаких ограничений относительно стоимости аренды земельного участка, а потому владелец имеет право устанавливать любую сумму, которую посчитает нужной.

Арендатор имеет законное право потребовать пересмотреть стоимость аренды участка. Подобное обращение может быть осуществлено только 1 раз в год.

В договоре указывается:

• сумма (числом и прописью);
• валюта, в которой будет совершаться оплата;
• способ оплаты (наличный/безналичный расчет);
• порядок оплаты (перечисление на лицевой счет, передача из рук в руки с последующим подписанием расписки);
• дата оплаты (к примеру 15 числа каждого месяца).

Расторжение договора

Порядок расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения – это важный раздел в договоре, с помощью которого регулируется порядок прекращения взаимоотношений между обеими сторонами сделки.

Возможны два способа расторжения договора:

• мирным путем – обе стороны не имеют претензий друг ко другу и согласны прекратить сотрудничество;
• через суд – в данном случае истец (субъект, желающий расторгнуть договор) обязан подать иск с прошением в суд по месту жительства.

Второй вариант будет возможным только, если:

• поданное прошение обосновано условиями договора (к примеру, в договоре указано, что владелец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, сообщив об этом арендатору за 3 месяца до расторжения сделки);
• одной из сторон были нарушены условия сотрудничества (например, арендатор несвоевременно совершал оплату);
• одной из сторон были нарушены положения и нормы Гражданского Кодекса РФ (в частности, это касается ситуаций, когда в самом соглашении не указаны условия и порядок прекращения сотрудничества).

Как показывает судебная практика, чаще всего причиной расторжения договора является несвоевременная оплата аренды и нецелевое использование земли. В большинстве случаев суд становится на защиту владельца.